不動産トラブル事例

不動産を購入する前や購入したのち、不動産会社とのトラブル、工務店とのトラブル、近隣とのトラブルなど、
さまざまな悩みと直面することも少なくありません。
今までに実際におきたトラブルを事例として紹介し、考え方や解釈の仕方などをご紹介いたしております。

私道の舗装問題で通行料を請求された!?

10 年前、知人の紹介で、閑静な住宅街の土地付建物を購入しました。

不動産取引は初めてでしたが、売主が長年に渡り何の問題もなく生活してきたとのことで購入を決意。仲介手数料がもったいないので、仲介会社には依頼せず自ら売買契約を締結しました。

最近、購入した建物から大通りまでの小道の舗装が一部劣化して来たため、市役所に補修工事をお願いしましたが、「その小道は私道なので、土地の所有者に補修工事をお願いするように」とのことでした。

調べてみると、その小道は所有者の異なるいくつかの土地として登記されていました。そこで、所有者に補修工事をお願いしたところ、その費用負担をめぐって土地所有者の1人とトラブルになり、「通行料を支払え、支払わなければ自分の土地の通行を認めない」と言われてしまいました。

こんなことなら、仲介手数料をケチらず、事前に確認しておけばよかったと思います。今さら通行料など支払いたくありませんが、小道を通行しないわけにもいかず、困り果てています・・・

当たり前に通行できるは間違い!?

まず私道とは、個人や法人所有で、道路として使われている土地です。 個人宅の軒先の路地や、きちんと舗装された通り等、様々な私道があります。公道と混同しないよう注意が必要です。

私道は個人の所有地ですから、補修工事等は原則として行政ではなく所有者が行います。(なお、私道の舗装工事等について助成金の制度を用意している自治体もありますが、所有者や通行権者などの同意が要求されているのが通常です。) 「事例」で、買主が市役所から私道の舗装工事を断られてしまったのはこのためです。

私道はあくまで個人の所有地であるため、他人が通行するためには所有者の承諾を得ることが前提となります。 他方、民法では所有地の四方が公道に面していない場合等、他の土地を通行することが認められています。

通行の合意や通行方法等に関しては、契約として通行権の設定がなされる場合もありますが、慣習的に通行が許容されているだけ、という状況も多くあります。その場合、将来に渡って通行する権利が担保されているわけではありませんので注意が必要です。

「事例」でも、買主に「私道」という認識がなく、通行権についての確認がなされていなかったため、私道所有者との間のトラブルの発端になった可能性もあります。

買主は、土地を購入しようとする際に、対象土地から公道に出入りするまでの経路の権利関係を、可能な限り調査しておくべきだったと思われます。所有者や土地の分割状況等は、法務局に備えられている登記簿や図面等から調査出来ます。もっとも、登記に関する書類等の手配はなかなか面倒ですし、一般の方が記載内容を正確に理解するのは困難かも知れません。登記に関する書類等の手配については、信用出来る仲介会社に依頼することが有効です。

購入しようとする土地の様々な制限(例えば、土地上に建てられる建物の種類や高さの制限等)の調査・説明等、不動産売買についてトータルでサポートを受けられることを考えれると、「事例」のように目先の仲介手数料を出し惜しむことは、長い目で見ると大きな損失を招くかも知れません。もちろん、仲介会社に依頼したからといって、全てのトラブルが防げるわけではありません。しかしながら、私道の権利関係等について、正確な情報を得た上で、ある程度の予測をもって契約に臨めば、トラブルに直面した際に不適切な対応をしてしまう、というリスクは抑えられます。