高い利回りが得られると思い投資マンションを購入したのですが、2年目以降に支払う税金の額が大きくなりローンの支払いが厳しい状況になりました。なぜ1年目と2年目では税金の額が違うのか？？今後、維持費もかかってくるしどうすればうまく運用することができるのでしょうか。
各種税金・必要経費を全て把握したうえで投資計画を立てましょう！
不動産投資の運用において、うまくいかない！と頭を悩ませる要因として税金と維持費があります。課税内容については「所得税法」で規定されています。一部の非課税となる所得以外は所得税が発生します。所得税には性質に応じて10の区分に分類され、区分にもとづき計算されます。
≪所得税区分≫1.利子所得税(公社責及び預貯金などの利子)2.配当所得(法人から受ける利益の配当・剰余金の配分・基金利息並びに投資信託及び特定目的信託の収益の分配に係る所得)3.不動産所得(不動産、不動産の上に在する権利、船舶又は空港機の貸付けによる所得。事業所得又は譲渡所得に該当するものを含まない。)4.事業所得(農林・漁業・製造業・卸売業・小売業・サービス業その他の事業で政令で定めるものから生ずる所得)5.給料所得(俸給・給料・賃金・歳費・賞与これらの性質を有する給与に係る所得)6.退職所得(退職手当・一時恩給その他の退職より一時に受ける給与及びこれらの性質を有する給与に係る所得)7.山林所得(山林の伐採又は譲渡による所得)8.譲渡所得(土地・建物・株式・ゴルフ会員権などの資産を譲渡することによって生ずる所得)9.一時所得(一時の所得で労務その他の役務又は資産の譲渡の対価としての性質を有しないもの)10.雑所得(1-9に分類できない所得)
家賃収入は上記の「不動産所得」に分類され、家賃などを含めた不動産総収入から必要経費を引いた金額が所得税の計算対象になります。家賃収入には、礼金・更新料・管理費・駐車場代・アンテナ基地設置料金などが入ります。不動産の必要経費には主なものに、修繕費・ローン金利・広告費・不動産取得税や固定資産税・減価償却費などがあります。購入から2年目に税額が増えるのには、所得から控除される諸経費が関わってきます。購入当初にあった収入印紙代や不動産取得税などが必要ないため所得税の控除額が減り、1年目よりも多くの税金を払うことになります。ローンで購入している方は、元金返済部分は経費には計上できないので所得税を計算するときは注意しましょう。
マンションの維持費も、突然の設備の故障などの修繕費を忘れると当初の投資計画が狂ってきます。どの程度必要になるかわかりませんが、必ず必要な費用です。投資計画は税金や維持費など総支出を把握してから計画を立てましょう。
