不動産投資を始めようと思っても十分な自己資金がない場合、物件の購入資金をほぼ全てローンで賄う方法のフルローンを利用することがあります。
手元にまとまった資金がなくても、マンション経営を始められることは大きなメリットですが同時に、生活を破たんさせてしまうほどのリスクもあります。
まず、フルローンの融資をうけるのに金融機関の審査はどのような基準なのでしょうか。審査を左右する要素は2つ、投資物件の評価と借主の金銭的な信用力です。
≪投資物件の評価≫
投資物件の状態により家賃収入が十分に得られずローンの返済ができなくなることがあります。この様な状態にならないように金融機関は投資物件の評価をします。金融機関は「積算価格」「収益価格」に着目します。
積算価格・・・土地と建物のそれぞれについて現状の価値を査定して合算し、その価格に修正を加えた価格のこと。 積算価格=土地の現在価格+建物現在価格+修正額
収益価格・・・家賃収入から計算された不動産価格のことで、対象の不動産が将来生み出すであろう純利益と現在価値を総合して算出したもの。 収益価格（直接還元法）=純収益÷還元利回り
これらの価格が高いほど融資を受けやすくなります。
価値以上に重視されるのが融資を返済できるかどうかです。年収数千万円の方と数百万の方では当然、前者のほうが融資を受けやすいでしょう。その他に、職業や勤務先・過去の返済延期や滞納なども審査の対象になります。
フルローンで資金を得ることで、自分では購入できないような高級マンションも購入できたり、自分自身の資金で投資するより圧倒的に早いスピードで資金形成できます。しかし、フルローンで購入した物件は高価すぎて買い手がなかなか見つからず売却価格を相場から大幅に下げて売却することになります。売却価格を大幅に下げることで、多大な損失が生じ融資の返済をすることができなくなる場合があり、こうなると銀行の抵当権を外すことができなくなり売却自体が難しくなります。
フルローンはローン返済額が大きくなる傾向があり、月々の家賃収入を圧迫し資産価値の減少分と家賃収入が変わらない金額になることがあります。フルローンは不動産投資の選択肢の一つですが、自己資金を使って行う不動産投資に比べて返済金額やリスクが大きくなります。ローン完済までの見通しをしっかり立ててからから利用しましょう。
