オーナーチェンジ物件とは、既に入居者がいる物件を現オーナーが次のオーナーに売り渡す物件の事をいいます。賃貸借契約を継続した状態でオーナーだけが代わるため「オーナーチェンジ物件」と呼ばれています。賃貸マンションやアパートで複数の部屋があるとき、その中の1室でも入居者がいればオーナーチェンジとなります。空室の賃貸物件を購入すると、賃借人の募集し入居者が決まるまで家賃収入を得られませんが、オーナーチェンジ物件は購入して所有権を得た日から家賃収入を得ることができます。空室のリスクがなく購入でき、収益が約束されています。しかし、それと同時に入居者が退去する際の敷金返還義務も引き継ぎます。
区分マンションのオーナーチェンジ物件の場合、原則として賃借人が居住している室内を見ることができません。オーナーの了解を得て入居者を訪ねてお願いし見せていただく以外室内を見る方法はありません。しかし、物件のデータを見ることで部屋の状況を把握する方法があります。一般的な方法としては売主自ら「専有部修繕履歴」を保管していれば、それを提供してもらいましょう。区分の場合は、管理システムが機能していれば、どのぐらいの規模の修繕を行ったか、設備の交換時期などの詳細データを管理会社に確認すれば部屋の状況はつかめます。区分の場合は、全室類似した間取りが多いのでネット上で同じ物件の他号室の空室情報などで内装を確認することができます。とはいっても、内部の状態がどんなに悪くなっていても入居者が退去するまで判明しないというのが最大のデメリットでしょう。オーナーチェンジ物件といっても、賃借人がいつまでも家賃収入を保障されているわけではありません。入居者がいつ退去するか分かりませんし、空室のリスクは常に考えておいたほうが良いでしょう。そして、なぜ現オーナーが手放そうとしているのか理由を把握することも重要です。
