不動産投資は長期的な計画で進めていくものですが、無事に収益物件を購入できたとしても、いつかは売却できなければ、いつまでも保有し続けるしかなくなってしまいます。しかし、自分のタイミングで「いつでも売れる」と思っていると痛い目に遭うかもしれません。そうならない為にも、収益物件を購入する前に、売りづらい収益物件についてしっかりと把握しておくとともに、出口戦略までしっかり考えておくことも、不動産投資を始める上で大切なことと言えるでしょう。
そこで今回は、売れない収益物件のパターンと押さえておきたいポイントについてみていきましょう。
1. 入居率が低い
収益物件を売却する際、高い金額で売却をするためには、満室の状態で売るということが非常に大切になってきます。
プロの投資家の場合、入居率とは関係なく、きちんと家賃を取ることができる収益物件であれば購入するという判断をします。しかし、この場合は入居率が低いという理由で価格の値下げを要求されることも多く、高い金額で売却することができません。一方で、経験が浅い投資家の場合、少しぐらい利回りが低くても満室の収益物件であれば購入する傾向があり、入居率が低い収益物件には手を出すことが少ないです。その結果、①プロの投資家からは値下げをされる ②一般投資家からは見向きもされない、という状況になり、結果として高値で売ることができなくなってしまいます。
・とにかく入居付けをしっかりとしてから売却の動きを取るようにしましょう！
・収益物件を売る場合は、家賃を下げてでも入居者を決めるということが極めて大切です。
・最低でも、80%以上の入居率は確保するようにしましょう！
2. 銀行の評価が出ない
これは、マーケットが良い時期に収益物件を購入した方に見受けられる傾向です。
銀行による収益物件の融資方針はマーケットによって大きく変動します。そして、融資方針の中で最もインパクトがあるのが融資期間です。投資家は毎月のキャッシュフローを重視して収益物件を購入する方も多いので、融資期間が短く、キャッシュフローを取ることができない場合、投資家がその収益物件を買うという判断は行いません。だからこそ、マーケットが高い時期に収益物件を買ってしまった場合、マーケットが下がり、銀行の融資条件が厳しくなると、需要家がますますいなくなるため、高値で売却することができなくなってしまいます。
・マーケットが良い時期に収益物件を購入した方は、マーケットが下がる前に売却を検討しましょう！
・マーケットが下がったタイミングで、残債以上の値で売却することは非常に難しいということを認識しておきましょう！
3. 利回りが低い
融資がつかない場合であっても、収益性が高ければ、基本的に売却することは可能です。逆に、利回りが低い収益物件は売却することが非常に難しくなってきます。
これは、新築物件を購入した方によくみられる傾向です。新築物件の設定家賃は、市場に出ている賃料の10%～20%増しの「新築プレミアム」がついていることが一般的です。この賃料でずっと住んでくれれば良いのですが、賃借人の居住期間は、シングル向けで平均4年、ファミリー向けで平均6年です。つまり、6年も経てば入居者は一巡し、次に住む人を見つけるためには家賃を10～20%下げなければいけなくなってしまうのです。
・とにかく長期間保有をして家賃収入を取り、その収入をローンの返済にあてて残債を減らすことに努めましょう！
・期前返済を繰り返し、残債を減らしていきましょう！
不動産投資は、収益物件を無事に購入したことで満足していてはいけません。購入してから売却するその時まで、どうなるかわからないことを常に念頭に置いておく必要があります。そういう意味でも、購入する前からしっかりと出口戦略を考えておくことが重要なのです。
「売りたいときに売れない…」なんてことに悩まされないよう、しっかりと計画を立ててから始めましょう。
