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2019年4月12日1UPアドバイス

マンションの大規模修繕工事の目安は?

建物の安全性・快適性・資産価値を保つ為には定期的な修繕工事を行うことが不可欠ですが、どれぐらいの周期で行われるものなのでしょうか。マンションの大規模修繕工事は12年周期で考えられることが多いですが、必ずしもそうとは限りません。マンションの劣化度合い・建物の構造・管理状態などにより違ってきます。

2000年以前の高度成長期には10年周期で3回の大規模修繕工事が主流でした。しかし、その後のマンション市場は価格や管理費・修繕積立金もできるだけ安く設定しなければ売りにくい状態へとなり、計画通りに大規模修繕工事を行うことが難しくなってきました。そこで、国交省は12年周期というガイドラインを出してきました。

鉄筋コンクリート造りのマンションは地震にも強く、耐久性・断熱性に優れており12年で修繕が必要になることは、よほどの事がない限りないでしょう。しかし、現在主流になっているタイル張りは施工技術によっては数年で劣化が進み浮きや剥がれが起こる可能性があります。建築基準法で、築後10年を経過した外壁がタイル張りなどのマンションは3年以内に外壁の全面打診調査を行う必要があると定められています。全面打診調査対象となる外装仕上げ材としてはタイル・石張り・モルタル等となっています。まずは、目視による劣化損傷状況の確認を行い、手の届く範囲の打診調査をし、浮きの有無を判断します。異常が認められた場合や竣工・外壁改修等後10年を超えてから最初の調査では、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分を全面的に打診等により調査しなければなりません。

マンションの大規模修繕工事を実施する場合は、バルコニー・ベランダも工事を行うケースが多いです。バルコニー・ベランダに観葉植物を置いている人は多いと思いますが全て撤去する必要があります。BS・CSアンテナを設置している場合は、作業の邪魔になるので撤去させられます。この撤去作業は居住者が行わなければいけません。各部屋の居住者が自由に使用できますが、そこはあくまでも共用部分になります。撤去作業は全て自分でやらなければいけないことを頭において使用しましょう。

2019年4月2日未分類

2019年10月消費税10%に増税

消費税は2015年10月に10%へ引き上げられる予定でしたが、増税が経済や生活に与える影響を懸念して2度に渡り増税を先送りしましたが、2019年10月から消費税10%に上がることは確定しています。消費税の引き上げ理由としては、社会保険料など現役世代の負担が年々高まりつつあります。特定の者に負担が集中せず、高齢者を含めて国民全体で広く負担する消費税が社会保障の財源にふさわしいと考えたからです。

 

税制改正の重要なポイントとして「軽減税率」「経過措置」があります。

「軽減税率」とは、消費税の増税により高所得者より低所得者の方が負担が大きくなるのを防ぐため、特定の品目に対しては軽減税率(8%)が適用されます。軽減税率は、低所得者対策のために導入されたともいえます。

 

≪軽減税率の対象≫

■飲食料品・・・食品表示法に規定する食品【酒類・外食を除く】

外食とは、テーブル・椅子・カウンターの飲食に用いられる設備のある場所で行う、飲食料品を飲食させるサービス。コンビニなどのイートインスペースにおいて飲食する場合は「外食」にあたります。

■新聞・・・・・週2回以上発行される新聞の定期購読料

■住宅・・・・・2019年4月1日以降に契約し、2019年9月30日までに引渡しを行えば消費税は8%

■車・・・・・・2019年9月30日までに納車されるように購入すれば消費税は8%

 

「経過措置」とは、法令・規定の類を改めるに当たりある期間だけ新規定をゆるく適用(改正前の税率を適用)し新しい秩序への移行をスムーズに行うための対策です。

 

≪経過措置が適用される取引≫

■旅客運賃や入場料金の販売

■電気・ガス・水道・通信サービス料金の継続供給

■工事・製造・ソフトウエアなどの請負契約

■賃貸借契約・リース契約

■冠婚葬祭に関するサービスの売買

■書籍・物品の予約販売

■通信販売

■特定新聞の販売

■有料老人ホームに関する介護サービスの提供

■家電リサイクルの再商品化

 

船上でのライブイベントを行う場合、飲食とライブは入場料金として経過措置が適用になりますが、クルーズ料金は運搬が目的ではない為、旅客運賃には該当しません。その為、経過措置が適用されません。

旧税率で仕入れた商品であっても、新税率適用後は新税率で販売しなければいけません。

2019年3月18日未分類

東京都心に人口集中!インフラ整備がより必要に

住民基本台帳人口移動報告(平成31年1月31日公表)によると、都道府県間移動者数は253万5601人で前年に比べ3万537人増加している。男女・年齢別にみると都道府県間移動者数が最も多いのは20歳~24歳の男性という結果がでました。地方から進学・就職の為一人暮らしを始めるというような人物像が容易に推測されます。東京都内への全体の転入超過数(外国人を含む)は2017年と比べて9%増7万9844人でした。3大都市、東京・名古屋・大阪の転入超過数をみると3大都市全体では12万3054人の転入超過で、前年と比べると1万1761人の拡大となりました。


≪人口移動報告≫

都道府県や市町村などの境を超えて住所を移した人数を調べる統計。市区町村ごとに住民票をまとめた住民基本台帳を基に調べるもので正式名称は「住民基本台帳人口移動報告」推計人口を算出する為の基礎データとして使われるほか、国や自治体の政策立案や人口移動研究に活用されている。原則として、日本国籍をもつ国内居住者を調査対象としていたが2013年7月より外国人を含む移動者数が公表されている。また、転入届を出さないと統計に反映されない為、単身赴任者や被災地から一時的に避難している被災者などは含まれない。

 

≪転入超過数≫

■東京・・・13万9868人超過 (前年より1万4338人拡大)

■名古屋・・・7376人超過 (前年より2916人拡大)

■大阪・・・9438人超過 (前年より339人縮小)

 

東京は23年連続で転入超過となり「東京への一極集中」という構図は変わりません。東京では、人口増加に対応する為の教育やインフラの整備が必要になります。オリンピック以外の要因でインフラ整備は行政の大きな課題となっています。

 

≪転入超過が目立つ区≫

■世田谷区・・・6861人

■大田区・・・・6024人

■品川区・・・・5958人

■足立区・・・・3999人

■中央区・・・・3928人

■江東区・・・・3919人

■板橋区・・・・3792人

■杉並区・・・・3413人

■練馬区・・・・3170人

■北区・・・・・3124人

 

東京23区は新宿区以外全ての区で転入超過となっています。最も多いのは世田谷区となりました。世田谷区では2018年、公立小学校へ通う児童が2014年に比べ13%増加3万7000人となりました。世田谷区ではファミリー層が中心の自治体では教育インフラの整備も必要になります。

2019年3月16日未分類

ワンルームマンション詐欺が増えている!?

少しでもいい物件を手にしたいと努力する投資家を狙う詐欺も近年多く発生しています。被害者の約92%が詐欺の被害に遭わない自信があったと回答しています。自分は詐欺には遭わないという思い込みがより詐欺被害を拡大させています。では、詐欺に遭わない為にどうすればいいのでしょうか。

 

★ワンルーム詐欺でよくある手口★

■架空の物件を紹介しお金を振り込ませる

実際にはないワンルームマンションを紹介して「着手金30万円を先に振り込んでもらえれば、すぐに物件抑えます!」などといってお金を振り込ませようとします。すぐ振り込めは、ほぼ詐欺です。金額もすぐ支払えそうな金額を言ってきます。絶対に振り込まないようにしましょう。

■メリットしか話さない営業や恐喝まがいのしつこい営業

投資のリスクしか説明せずに契約をさせたり、恐喝まがいのしつこい営業で契約させようとしてきます。とにかくメリットしか説明せず、リスクはごまかすケースもあります。投資に、「絶対儲かる」「空室になることはない」等そんなことはあり得ません。断ってもしつこく電話をかけてきたり、長時間電話をきらせてくれない・脅迫めいたことを言われるなど、悪質な場合は暴力行為を伴うケースもあるようです。雰囲気に飲まれて疲弊し判断力が鈍ったところを攻めてきます。その結果トラブルに巻き込まれてしまいます。最近では女性投資家を狙ったデート商法も急増しています。手口では婚活サイトを活用するケースが多いようで、好意を持っている男性にワンルームマンション投資を勧められ購入したが最後、その後は連絡が取れなくなります。しかも、相場よりはるかに高い価格で購入させられます。これは男性にもありうることなので、最近知り合った方から投資を勧められたら場合は慎重に対応しましょう。

 

詐欺を防ぐ為には、勧められた物件のリサーチを必ず自分ですることが重要です。投資をする上でとても大切なことでもあります。契約をする不動産会社が信頼できる会社かどうか確かめることも忘れずに。会社情報が公開されているか、住所や創業年数が正確であるかなどを確認しましょう。

自分を信じている人こそ詐欺に遭いやすいので、聞いた話を鵜呑みにせず十分に調査・納得した上で購入しましょう。

2019年3月4日1UPアドバイス

家賃保証会社とは何でしょう?賃貸契約時には必ず必要なのか?

賃貸で住まいを借りる時「家賃保証会社」という言葉を聞くことがあります。家賃保証会社はなぜ必要なのでしょうか?


家賃保証会社は賃貸借契約の際に、賃借人の連帯保証人の代わりに手数料を得ることによって連帯保証人になります。借主に責務不履行(家賃滞納など)があった場合に、家賃を立て替えて支払う(代位弁済)などの業務を行います。立て替えた賃料は後からきちんと支払わないといけません。家賃保証を利用することで、貸主は家賃滞納リスク減らすことができます。借主にとっても連帯保証人が不要になるので高齢者の方や連帯保証人を頼みづらい人、外国人滞在者などにとっては大きなメリットになります。しかし、貸主や管理会社に代わり「滞納家賃回収業務」を行う為、従来の支払い催促や督促に比べ家賃保証会社の方が取り立てが厳しい面があります。代位弁済が増え回収が遅れることがあれば、早い時期に退去をすることになるかもしれません。

家賃保証会社を利用するかどうかはオーナーさん・不動産管理会社が決めています。入居希望の物件に家賃保証会社の利用が条件の場合は、連帯保証人が用意できる場合でも原則として利用しなければなりません。また、家賃保証会社はあらかじめ決まっていることが多く、会社を指定されることがほとんどです。

家賃保証会社を利用して賃貸物件を契約すると、家賃の0.3ヶ月~1ヶ月分の金額又は1万円~3万円程度固定額を支払う必要があります。家賃保証会社に支払う金額が多いほど、保証内容が手厚くなるようです。保証内容が手厚くても滞納すればするほど支払額が増え続けるので注意が必要です。

現在、家賃保証会社を規制する法律や監督官庁もありません。一部の家賃保証会社による強引な取り立てや行き過ぎた督促・延滞金・強制退去に加え入居審査時の個人情報の取扱いなど問題も起きています。その為、一般社団法人全国賃貸保証業協会などは自主規制ルールを策定したり、賃貸保証データベース機関を設立し信用情報の登録を行っています。

管理会社によっては家賃保証会社ではなく保証人に変更したり、家賃保証会社を選ぶことが可能なケースもあるので一度相談してみましょう。