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2019年7月21日1UPアドバイス

不動産投資の「利回り」とはなにか?

不動産投資で用いられる「利回り」とは、投資した金額に対して得られる見込み収益のことを指します。不動産投資の利回りには、物件の収益力をざっくりと把握する「表面利回り」とさまざまなコストを含めた「実質利回り」があります。

 

  • 表面利回り=年間の家賃収入÷物件購入価格×100
  • 実質利回り=年間の家賃収入-年間の経費÷物件購入価格×100

 

表面利回りとは、年間の家賃収入を不動産の購入価格で割ったもので簡単に計算できます。不動産を維持するためにかかる諸経費は考慮されておらず、満室時を想定した数字になります。一方、実質利回りには管理費・保険料・修繕積立金・ローンの利息など不動産の運用にかかる諸経費が加味されています。具体的な手取り収入や物件を比較する際は実質利回りをチェックした方がいいでしょう。長期にわたる不動産投資は建物が古くなってくると空室リスクや修繕リスクなどが出てきます。経費は毎年異なるため表面利回り比べて正確な算出が難しくなります。

利回りの数字が大きいにこしたことはなさそうですが、数字が大きい物件が必ずしもいい物件とは限りません。表面利回りが高くても入居者がいなければどうにもなりません。利回りはあくまでも机上の計算にすぎません。利回りとは入居者が家賃を払っていることを前提にして算出しています。収入を確保するためには入居率が重要です。入居者の中には家賃を延滞する人もいます。回収できればいいですが夜逃げされたりしたら…損失を抱えるだけになります。このようなリスクを避けるためには利回りだけを重視しないことです。まずは、「毎月の家賃収入がきちんと得られる物件かどうか」を念頭に置いて物件を選ぶことが大切です。建物自体も大切ですが、その前段階の土地選びも重要です。「駅から近い」「企業や学校が固まっている」「最寄り駅に複数の路線が乗り入れている」など、こうした場所は賃貸需要も高く土地の価格も下がりにくい傾向にあります。利回りだけに注目せずに、土地や周辺環境などの情報を収集、分析しましょう。

2019年7月12日1UPアドバイス

2019年マンション価格はどうなる?

2008年以降日本はリーマンショックの影響を引きずり、震災などの影響もあり中古マンションを含む不動産価格推移は停滞した状況でした。しかし、金融緩和や2020年東京オリンピックの開催もあり国内だけでなく海外からも日本の不動産投資が再び盛んになりマンションの価格も上がり始めました。

マンションの㎡単価は2013年から年々上昇傾向になっており変動も大きい傾向にあります。2018年は1,138,000円となり約10年前と比べると30%以上も㎡単価が上がっています。マンションの平均価格は2017年には7,000万円を突破し2018年は7,142万円にまで平均価格が上昇しています。価格が上昇しても東京23区のマンションがなぜ人気なのか、理由は安心・安全で利便性が高く、インフラも整備されている魅力的な都市であり、海外の投資家からも高い支持を得ています。価格が上昇してはいますが、海外と比べると割安といわれています。

 

≪マンション価格水準比較 2018年≫

東京・・・100万円 東京を100としたとき

シンガポール・・・約107万年

ニューヨーク・・・約110万円

香港・・・約212万円

ロンドン・・・約205万円

 

今後もマンション価格が値下がりする可能性が低いのでは?と考え東京に注目しています。不動産価格の相場は国内だけでなく世界の不動産価格と繋がっているということを認識しておきましょう。

首都圏や東京のマンション価格については少なくとも数年は大きく下がらないと考えられています。中古マンションの供給戸数が増えてきていることから、マンション評価については買主目線ではシビアな見方をされる傾向が強くなるでしょう。中古マンションの価格を長期的な視点で維持するために重要な管理の質は今後より重視する傾向が強まります。

2019年は消費税増税が予定されており2020年は東京オリンピック開催が決定し、どの時期が買い時なのか悩むと思いますが、中古マンションを売却したいと考えている方にとっては高値で売却できるタイミングといえるでしょう。

2019年7月2日休業のお知らせ

社外研修のお知らせ

誠に勝手ではございますが、
2019年7月2月より2019年7月4日まで
社外研修のため休業とさせて頂きます。

皆様へはご迷惑をお掛けいたしますがご了承の程宜しくお願い致します。
5日より通常営業致しますので、皆様へより良いサービスをご提供できるよう社員一同努力してまいります。

今後とも宜しくお願い申し上げます。

2019年6月13日1UPアドバイス

不動産投資の確定申告

確定申告は1年間の所得(収入から経費の控除などを差し引いたもの)を確定させ、所轄の税務署に申告手続きをすることです。

不動産投資のような副業から20万円以上の所得がある場合などに確定申告が必須となります。給与所得者の場合は源泉徴収で給与から税金が天引きされますが、不動産からの所得は給与所得と通算ができるという特徴があるため、もしも不動産所得がマイナスであれば源泉徴収の中から支払いすぎとなっている所得税の税金分について還付が受けられるというメリットがあります。

【不動産投資の確定申告をする際に必要な情報・書類(主要なもの)】

・ローンの支払い金利、ローン関連費用

・管理費、修繕積立金、修繕費

・固定資産税

・売買契約書

・登記謄本

・賃貸借契約書

・家賃の管理資料

・購入手数料

・租税公課

・火災保険などの証券

・その他経費

【不動産関連以外で必要な情報】

・源泉徴収票

・寄付金受領証明書(ふるさと納税)

・マイナンバー(写し)

・生命保険控除証明書

・医療控除などの証明書

・株式などの取引証明書

不動産所得で肝心なのは減価償却費です。償却期間の長さで年度に計上できる減価償却費がかわるため、収益額もかわってきます。土地は劣化しないので、償却費として計上できるのは建物のみです。売買契約書に土地と建物の金額が記載されていればその金額を使えばよいのですが、記載のない場合は固定資産税評価額を使って按分して算出します。建物の法定耐用年数は構造別に決められています。

【耐用年数】

・軽量鉄骨造→19年

・木造→22年

・鉄骨造→34年

・鉄筋コンクリート造→47年

中古の資産を取得した場合は、法定耐用年数ではなく取得後の使用可能年数を見積もって耐用年数とします。使用可能年数の見積が困難なときは算式で計算して出します。

【算式】

・法定耐用年数を全部経過した場合

法定耐用年数 × 0.2 =耐用年数

・法定耐用年数の一部経過した場合

法定耐用年数 - (経過年数×0.8) = 耐用年数

 

青色申告書ならマンション1室でも10万円の特別控除が可能です。必要な書類を後から集めようとすると非常に大変な思いをしますので、事前に何の書類が必要か確認しておきましょう。

 

2019年5月25日1UPアドバイス

ゼロゼロ物件のメリット・デメリットとは?

ゼロゼロ物件とは、「敷金0・礼金0」の賃貸物件のことをいいます。少しでも支出を減らしたいときには初期費用が安くなるので助かります。魅力的なゼロゼロ物件ですが、どんなメリットやデメリットがあるのでしょうか。

 

敷金は債務の担保という意味合い預けるお金のことです。退去時のクリーニング費用などに使われ残金は返還されます。

礼金は昔の習慣で、戦後の住む所がなく困った時期に住む場所を提供してくれた人に対する感謝の気持ちとしてお金を包んだことから始まっています。今は礼金をなくすところも増えてきました。

ゼロゼロ物件は、初期費用が抑えられることから低所得者や非正規社員を中心に人気があります。一般的に賃貸物件を契約するには敷金礼金仲介手数料前家賃火災保険など目安として賃料の6ヶ月分といわれています。

 

【家賃6万円の例】

・敷金 → 2ヶ月

・礼金 → 1ヶ月

・前家賃 → 1ヶ月

・仲介手数料 → 1ヶ月

・保険、保証料、鍵交換など → 1ヶ月  合計6ヶ月 36万円

ゼロゼロ物件だと3ヶ月分18万円の差がでます。

 

初期費用の負担が大幅に軽減され、短期入居で違約金が発生したとしてもトータルでかかった費用は安く済む場合もあります。引越し費用が少し浮くことで、その分を家賃の支払いに回しワンランク上の物件を探す余裕がでます。

ゼロゼロ物件は契約条件の一つとして設定されていることが多く、敷金・礼金がない代わりに家賃を若干高く設定していることがあります。月々は少し高くても初期費用を安く抑えたいという人にはいいでしょう。家賃を若干高く設定するのは、退去時のクリーニング費用などを見越した賃料設定にしているからです。しかし、最近は通常賃料でゼロゼロ物件が増えてきました。この場合、退去する際に修繕費用やクリーニング代を用意しなければいけません。保証金代わりである敷金がないと、家賃滞納者に対する厳しい取り決めを設けているケースもあります。中には、保証金や鍵交換費用などあらゆる名目で金銭を請求され、敷金・礼金に相当する額を支払わされたケースもあるため注意が必要です。

ゼロゼロ物件は2年契約を前提とした契約も多く、短期で解約すると「短期解約違約金」を払うことになります。

物件によって契約内容は様々です。認識の違いや、契約内容忘れなどがあるとトラブルを招きます。「賃料が高い」「短期解約違約金が発生する」「退去時のクリーニング特約」など内容をよく理解し納得してから契約をしましょう。