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2020年5月24日1UPアドバイス

SMSやアプリを使って業務効率化へ!

日本賃貸住宅管理協会の調査によると、日本全国の賃貸物件入居者のうち6.8%(約15戸に1戸)で家賃滞納が発生している。1ヶ月の滞納率は3.1%・2ヶ月以上は1.3%となっており、2ヶ月以上の滞納状態は家賃の未回収リスクが高まり賃貸住宅の採算率が悪化します。滞納することに慣れてしまうと悪質滞納者に変わることもあるため、管理会社からの素早い対応・マメな連絡が重要になります。

これまでは賃貸管理会社が家賃滞納者へ電話による連絡が主流でしたが、見知らぬ番号からの着信には出ない人も多く、電話が繋がらない場合は郵便や訪問による回収が大きな負担となっています。

ほとんどの場合、口座にお金を入れ忘れたため引き落としができない、新規契約で引落しのタイミングを勘違いしたなどが多く、こうしたミスは引落しの前に事前通知することで回避することが可能です。

SMSは電話番号さえわかれば、キャリアを問わずメールを送ることができます。仕事や移動中など日中は出られない人や夜間でないと繋がらないという人でもSMSであれば確実に短時間で一時滞納督促を完了することができ、滞納督促業務にかける時間を大幅に減らせることができます。

滞納督促だけでなく、更新や退去手続き・点検などのお知らせなどに利用できる入居者管理アプリも新しいサービスとして注目されています。管理会社からの一方的な通知だけでなく、入居者からの修理の依頼・各種手続き・書類の閲覧など便利な機能があります。不動産オーナー向けにも専用のアプリを利用してもらうことで、修繕報告や契約書のやり取りなどオーナーにとっても便利な機能を利用することができます。特に複数の不動産を所有するオーナーにとっては物件ごとに効率よく管理することが可能になります。

まだ新しいジャンルのサービスのため、次々と新機能が追加されています。入居者の個人情報や、重要なデータを扱うためセキュリティ対策は確認が必要です。必須の機能や使いやすさも見比べて選べば業務効率化を現実できます。

2020年5月18日1UPアドバイス

マンション管理費・修繕費の目安は?

マンションの購入において、優先すべきものに管理費・修繕費があります。築浅物件だとそれほど差は分かりませんが、築年数が経つにつれて管理の差が出てきます。マンションで快適な暮らしを維持するためには長期的維持管理が必要です。

管理費とは、建物や敷地内を良好な状態に維持できるように管理するための費用です。管理費として支出されるのは共有部分が対象となります。

 

≪共有部分≫

・エントランス、共用廊下、ゴミ置き場、駐輪場などの清掃管理費用

・エレベーター、自動ドアのメンテナンス費用

・共有部分の電気代、水道料金、電球交換費用

・共有部分、火災保険その他損害保険の保険料

・常駐管理人の人件費  など

 

修繕積立金は、マンションの老朽化に備えて設備などを更新・維持するために必要な費用で、マンションは区分所有者全員で維持していきます。大規模な修繕では数千万という費用がかかるため、将来必要となる修繕費を毎月少しずつ積み立てていくのが修繕積立金です。

 

≪修繕積立金で行う工事≫

・10年~13年周期の大規模修繕

・駐車場増設等の大型改修、災害などによる補修

・エレベーター等の全面改修

上記以外でも管理組合が修繕積立金で支出するのにふさわしいと判断されたものに対して費用が使われます。

 

自分で住むためのマンションで重視する項目では決して高くない優先順位ですが、投資用に購入するのなら共有部分の管理は資産価値を落とさないためにも重要な問題です。では、マンション管理費・修繕積立金の相場とは?

 

≪総戸数規模別の管理費平均相場≫

・20戸以下 19,237円 ・21戸~30戸 16,997円 ・31戸~50戸 15,049円 ・51戸~70戸 15,346円

小規模マンションよりも大規模マンションの方が管理費は低い傾向にあります。また、タワーマンションや機械式駐車場を導入しているマンションは設備の維持管理のために高くなることが考えられます。

 

≪修繕積立金の目安≫

10階建て・建築延床面積8000㎡・専有面積80㎡の住戸の場合

目安の平均 80㎡×202円=16,160円/月

目安の幅  80㎡×140円=11,200円/月 ~ 80㎡×265円=21,200円/月

 

多くのマンションでは管理費を払いすぎ、修繕積立金が不足しているという問題があります。今後、修繕積立金は確実に値上げされるでしょう。建物価格の維持のためにも大規模修繕工事の際費用が足りない!ということがないように管理費・修繕積立金が適正価格であることも大切です。

2020年5月15日1UPアドバイス

賃貸民法改正で借り手の負担軽減へ

2020年4月から民法(債権法)の改正法案が施行されました。民法の改正は賃貸借契約にも影響があるためオーナーにとっては大きな問題です。

国民生活センターの発表によると、全国消費生活情報ネットワークに寄せられる敷金・原状回復トラブルに関する相談件数は毎年約1万3000件もあります。しかし、民法には敷金や原状回復についての基本的なルールを定めた規定がありませんでした。賃貸借契約を含む債権関係の規定は1896年(明治29年)以降ほとんど改正されていませんでしたが、今回の改正で「賃貸借に関するルール」が文明化されました。

■ 敷金に関するルールの文明化

敷金については、賃貸借が終了して賃貸物の返還を受けた時に、貸主は賃料などの債務の未払い分を差し引いた残額を返還しなければならない。【敷金額-未払い債務残額(損害賠償金・未払の賃料・原状回復費用等)=返還額】

■ 原状回復に関するルールの文明化

賃貸借の借主は、通常損耗(賃貸物の通常の使用収益によって生じた損耗)や経年劣化については原状回復する必要はありません。通常の損耗とは、家具の設置よる床の凹み、壁紙の日焼けなど。これらは過失や故意によるものではないので責任を負う必要はありません。しかし、引越し作業やペットによる柱などに生じたキズやタバコのヤニ汚れは原状回復義務の対象になります。

■ 賃貸不動産が譲渡された場合のルール

賃貸借契約が継続している状態で建物の所有者が代わった場合の家賃請求に関する規定はありませんでしたが、改定後は原則として新たな所有者が賃貸人になります。新賃貸人が家賃を受け取るには、不動産移転登記が必要となりますので、譲渡を受けたら早めに移転登記をしましょう。

■ 修繕についての義務

賃貸人の修繕義務と賃借人の修繕義務の範囲が明確化されました。賃貸人が物件を貸す際は、しっかり修繕をして入居者が使える状態にすること。そして、入居者の過失・故意により故障・不具合が発生した時は入居者が自分の判断で修繕をしてもいいということが記載されました。通常、備え付けのエアコンが故障した際はオーナーに修理依頼をします。しかし、修理に時間がかかりトラブルになるケースもあります。建物・設備はオーナーの物ですから勝手に修理することはできません。改定後は、入居者が修繕の必要を通知したにかかわらず、必要な修繕をしない時や急な事情があるときには、自分で修理を頼み後からオーナーに請求することができるようになりました。

■ 連帯保証人の責任範囲と限度額

個人(法人は含まれない)が保証人になる場合の保証人の保護を進めるため、極度額の定めのない個人の根保証契約は無効となります。さらに、連帯保証人の限度額を契約書に記載するように定められました。

賃貸人・賃借人双方にとってプラスになるよう、改正内容をしっかり把握しておくことが必要です。

 

2020年4月9日お知らせ

【お詫び】「緊急事態宣言」発令に伴う営業対応の変更について

平素より株式会社アスタイルをご愛顧賜りまして、厚く御礼申し上げます。

 

新型コロナウィルス感染拡大に伴う緊急事態宣言を受け、一部在宅勤務を基本体制とすることをお知らせいたします。

そのため、ご入居者様やお客様へのご対応が遅れる事、また、電話がつながりにくくなる可能性がございますが、

感染防止とお客様、従業員の健康・安全確保を第一と考えつつ、最善の努力をしてまいります。

 

 

■期間 4月9日~当面の間

 

 

皆さまにはたいへんなご迷惑、ご不便をお掛けいたしますこと深くお詫び申し上げます。

また、当社としてやむを得ない事情・判断であることをご理解賜りますようお願い申し上げます。

 

今後の「新型コロナウイルス」への対応、状況の変化によって変更される場合があることをあらかじめご了承ください。

2019年12月27日未分類

年末年始のお知らせ

誠に勝手ながら下記日程を年末年始休業とさせていただきます。

2019年12月27日 〜 2020年1月4日

年始の営業は1月5日(日)からとなります。

大変ご迷惑をお掛け致しますが、何卒ご理解とご協力のほど宜しお願い申し上げます。

来年も社員一同お客様のご期待にお応えできるよう精進してまいりますので何卒宜しくお願い申し上げます。