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2019年2月17日1UPアドバイス

投資マンションが節税になるのはなぜか。

不動産投資を上手く利用すれば3種類の税金を節約することができます。では、実際にはどのような効果があるのでしょうか。投資には当然いいことだけではなく、気をつけなければいけないデメリットもあります。


【所得税】

所得税は給与や事業・投資などにより利益がでたときにかかる税金です。会社が支給する給与は「給与所得」・不動産投資で得た所得は「不動産所得」といいます。不動産所得は「家賃収入」から「必要経費」を引いたもので購入時の費用も必要経費に含まれます。不動産投資により給与所得や事業所得から差し引きができるのは、不動産所得が赤字の場合です。(損益通算)もし、不動産投資が黒字なら所得からの差し引きはできません。ただし、不動産には実際にはお金を動かすことなく費用計上ができ減価償却費が認められています。減価償却費を上手く利用すると、税務上の不動産所得を赤字にして、所得税や住民税を減らすことが可能になります。

 


減価償却とは、長期間にわたって使用される固定資産の取得(設備投資)に要した支出を、その資産が使用できる期間にわたって費用配分することです。減価償却資産の耐用年数は、木造22年鉄骨鉄筋コンクリート造47年と決まっています。


 

【住民税】

所得に応じて都道府県や市町村に支払う地方税です。住民税は所得の10%程になるので所得税が低くなると住民税も減っていきます。

 


住民税の計算方法は、住民税=所得割額+均等割額 所得割額=前年の総所得金額-所得空所額×税率-税額空所額 になります。


 

【相続税】

亡くなった方の遺産を相続で受け継いだ場合や、遺言によって遺産を受け継いだ場合にその遺産総額となる金額が大きいとかかる税金です。相続税は「課税価格」が少なくなれば節税できます。マンションなどの不動産は「評価課税」となり時価よりも低くなります。マンションは、評価額のおよそ60%に圧縮され相続税が少なく計算されます。賃貸経営のマンションは資産評価額の40%まで引き下げることができます。不動産を購入して賃貸に出すだけで相続税を減らすことができます。

 


相続税の計算方法は、各相続人→課税価格(総遺産額から負債・葬式費用・非課税財産を引いたもの)-基礎控除×法定相続割合×相続税率-税額控除となり各相続人の相続税合計金額が相続税の全額です。


 

不動産投資には節税効果があるのは確かですが、基本は長期的で安定した賃貸収入を得ることです。節税だけを目的にすると、融資が必要な際に金融機関の審査に落ちたり資産価値そのものを減らしてしまうこともあります。不動産投資を失敗しない為にも、本来の目的を見失いようにしましょう。

2019年2月11日市場

再開発で品川が不動産投資の核になる!

山手線新駅「高輪ゲートウェイ」は2020年春に開業します。羽田空港とのアクセスの良さを生かし国際交拠点を目指しています。2027年にはリニア中央新幹線の開業もあり、品川エリアはアジア不動産投資市場のになるといわれています。

世界の先進的な企業や人材が集まり、多種多様な交流から新たなビジネスや文化が生まれるのではないかと期待が集まっています。世界有数の不動産サービス会社クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドは、アジア太平洋において今後5年から10年で確固たる地位を得て改革及び経済政策により投資家に長期的な成長をもたらす投資機会のあるアジア太平洋の市場ネクスト・コア市場に品川が選ばれています。

今後品川エリアは、さらに改善される交通インフラの恩恵を受け不動産価格のさらなる上昇を促すことになります。品川は東京都が推進する「アジアヘッドクォーター特区」の指定も受けています。

 

≪国際戦略総合特区・アジアヘッドクォーター特区≫

【目標】

・アジア地域の業務統括

・研究開発拠点を5年間で50社以上誘致

・その他の外国企業を5年間で500社以上誘致

 

【期待される効果】

・5年後の経済効果約14兆6千億円

・5年後の新たな雇用約93万人

・税収効果約1千億円(3/4は国税)

 

【政策課題】

・誘致ビジネス交流高い法人実効税率・日本についての知識、情報の不足

・ビジネス支援行政手続きの煩雑さ・英語が通じにくいビジネス環境

・生活環境設備母国語が通じにくい生活環境・家族帯同での日本への赴任

・BCPを確保したビジネス環境設備防災対応力の脆弱性・災害発生の際の業務継続の必要性

 

【解決策】

・誘致ビジネス交流法人実効税率の引き下げ・誘致活動MICE開催による誘致対象企業の掘り起こし

・ビジネス支援ビジネス・ワンストップサービスの提供・中小企業とのマッチングの促進

・生活環境整備生活コンシェルジュ・英語での診療や学校育・社内保育所の充実

・BCPを確保したビジネス環境設備先進的ビジネス支援機能・高い防災対応力・エネルギー自立化を誘導するさらなる容積率緩和

【新たな規制・提案】

・誘致ビジネス交流ビジネスジェットの使用手続簡略化・国有地処分条件の緩和

・ビジネス支援入国、再入国審査の緩和・外国人弁護士拡大のための規制緩和

・生活環境整備母国医師拡大のため規制緩和・外国人受入拠点校の教育課程の弾力化

・BCPを確保したビジネス環境設備発電量買取制度の創設・電気や熱供給の供給エリアの弾力化

 

【地域独自の取組】

・地方税の最大限の免除・外国企業、外国人に係る東京都独自施策の実地(約150憶円)

・英語対応可能なサービス施設等を東京都独自に認定

・外国企業の社内保育所への運営費補助

・EPAで来日する看護師、介護士を活用した外国人向けベビーシッターの確保

 

 

 

 

 

2019年1月28日未分類

資金援助を受けて家を買う場合多額の贈与税がかかる!?

贈与税は意外と高く驚く人が多いそうですが、損しない対策術があるようです。

≪贈与税≫

贈与税は個人が個人から財産をもらった時にかかる税金のことです。会社など法人から財産をもらった場合、贈与税はかかりませんが所得税がかかります。夫婦・親子・兄弟姉妹などの扶養義務者から生活費・教育費として受け取った場合、贈与税はかかりません。また、自分が保険料を支払っていない生命保険金を受け取った場合や債務の免除等により利益をうけた場合などは贈与とみなされ贈与税がかかります。

 

☆贈与税の例・・・贈与額500万円⇒贈与税48.5万円

(暦年課税)   贈与税800万円⇒贈与税117万円

贈与税1000万円⇒贈与税177万円

贈与税1500万円⇒贈与税366万円

 

贈与税の課税方法は「暦年課税」「相続時精算課税」から選択できます。

≪暦年課税≫

1月1日~12月31日までの1年間に贈与された財産の総額に対して課税されます。年間の贈与が110万円以下なら贈与税はかかりません。

≪相続時精算課税制度≫

父母・祖父母から贈与を受けた場合、通算2500万円までの控除が認められます。前年以前にこの特別控除の適用を受けた場合には、2500万円からその金額を控除した残額がその年の特別控除額となります。

☆贈与税を減らせる制度の適用条件(親・祖父母からの贈与)

登記簿の面積50㎡以上240㎡以下⇒贈与額810万円超(810万円まで非課税・住宅取得等資金贈与の特例+暦年課税)⇒住宅取得等資金贈与の特例で700万円まで贈与税ゼロさらに、相続時精算課税制度の2500万円枠を併用すれば3200万円まで贈与税がかかりません。

登記簿の面積50㎡以上240㎡以下⇒親又は祖父母の年齢が60歳以上(贈与の年1月1日現在・60歳以下相続時精算課税は選択できません。)⇒一般の相続時精算課税制度は購入時期などの条件はありません。2500万円まで非課税です。

相続時精算課税を適用する場合には、財産をもらった人が申告と納税をする必要があります。贈与を受けた翌年2月1日から3月15日までの間に納税地の税務署に相続時精算課税選択届出書の提出が必要です。

 


 

もらわなければ贈与にならないので、お金を借りて返済する方法もあります。借りる時は、ルーズな借り方だと「もらった」とみなされ贈与税がかかることもあるので、借入条件をしっかり決めて返済することが重要です。

☆お金を借りるときのポイント!

無利息や金利を極端に低くすると利益を得たとみなされ贈与税の対象になることもあります。

非常識な返済期間や条件はだめです。一般の住宅ローンを参考にしましょう。

借入額・金利・返済期間・返済方法などの条件を明記して契約書を作成しましょう。

返済は振込など返済した証拠が残るようにしておきましょう。

2019年1月19日未分類

東京23区住みやすい街と住みたい街!

東京都内でマンション投資をするなら、治安がいい街?通勤通学に便利な街?家賃相場の低い街?おススメの街をご紹介します♪


≪護国寺≫

近くに皇族の墓苑がありますが警察が24時間交代で巡回しているので治安がいい街です。大通りから脇道を入れば閑静な住宅街でお洒落な雰囲気の高級住宅街!?池袋まで2駅というのも魅力です。駅東側方面は文教エリアでゴミゴミ感のない良い環境です。駅近くはオフィス街なので家賃相場は高めですが駅から離れると7万円代のお部屋もあるようです。有楽町線沿いでおススメな街です。

≪武蔵小山≫

活気のある商店街もあり物価も安めで穴場エリアです!品川区の中でも特に買い物に困りません。都心へもアクセス良く品川・渋谷・新宿・銀座・東京など30分以内で行けるのも大きな魅力です。凶悪な事件などもなく治安も良好、個人経営の美味しいレストランなど食べ物屋さんが沢山あり、街全体に活気があります。人気のエリアなので1Rでも7万円代・アパートでもいいなら6万円代の物件もあります。駅前の開発プロジェクトが進行中で完成したら家賃相場も上がるかもしれません。

≪大森≫

昭和レトロを感じられる喫茶店が多く昔ながらの商店街もあります。駅周辺に買い物するところが沢山あり若い女性も多いようです。東口側と西口側で雰囲気が違い、東口は繁華街とオフィス・西口側は住宅街になっています。住宅が密集している街なので単身者向けの物件が充実しています。東口側は飲食店が多く深夜は治安があまり良くない為か家賃は西口側より低いです。「東京駅」「品川駅」まで乗り換えなしで行け、都心や横浜市内へのアクセスも良好です。家賃相場は安めで築20年程度のマンション1R7万円代・アパート1Rなら6万円代の物件もあります。


東京都23区で住みたい街ランキング(2018)では1位は「中野」新宿まで5分の割に家賃相場が安いです。2位は「北千住」ターミナル駅なので都心までのアクセス良好です。3位は「中目黒」治安も良く住みやすい高級住宅街、目黒川の桜も魅力です。4位は「池袋」駅から少し離れれば閑静な住宅街、新宿や渋谷より人も少なく暮らしやすい。5位「荻窪」区外にも近く閑静な場所で駅前にはバスターミナルあり各方面へ移動が楽です。

2019年1月11日未分類

まだまだ便利になる!品川開発プロジェクト!

2020年JR品川駅から田町駅の間に新駅が誕生します。JR東日本は初めて駅の名前を公募し、応募数の多い順ではなく応募された案の中から選考し新駅名は「高輪ゲートウェイ」と発表しました。

設計は隈研吾さん、モチーフは日本の伝統的な「折り紙」で斬新で快適な駅が誕生します。再開発規模は六本木ヒルズや東京ミットタウンに匹敵する規模になります。新駅と再開発ビルがセットで計画されており、4棟の巨大超高層ビルと1棟の大型低層ビルが建設予定となっています。最も北側の1街区にはメインの中層階にはマンション・高層階には国際水準の居住施設となり低層階には、住居者の利便性を考慮し子育て支援施設やインターナショナルスクールができます。2街区は公園・文化育成・交流・発信機能がコンセプトで地上階にラボ・エキシビション、地下には最大2000人収容可能なホールを備えています。泉岳寺駅前の再開発予定地に隣接する3街区はオフィスビルが建設されます。地下にはCGS・地球冷暖房施設を備え駅と街全体を一体的につなぎます。新駅に歩行者広場で接続される南側は北棟と南棟を新設します。どちらもオフィスビルとなり、北棟6階・7階にはビジネス支援施設が入り南棟高層階は国際水準の宿泊施設200室・地下2階はコンベンション施設となります。

新駅周辺の開発だけでなく、品川駅・都営地下鉄泉岳寺駅との連携を考え、新駅を中心に田町駅から泉岳寺駅・品川駅2階を結ぶ歩行者専用デッキも建設され歩行者は歩いて各街区を移動できるようになります。新駅から港南1丁目方面への歩行者通路の新設や道路の整備も行われ利用者の利便性が向上します。2027年にはリニア中央新幹線品川駅も開業します。

東京と名古屋を最短40分で結びます。大阪までの全線は2045年の開業を目指しています。従来の品川駅も大改造され、山手線と京浜東北線を東側へ移転し現在2階にある京急品川駅を移設します。羽田空港から品川駅までのアクセスは京急線のみでしたが今回の大改造により羽田空港からリニア・新幹線への乗り換えがスムーズになります。リニア中央新幹線の開業で、これまで以上に国際交流が活発になりなると言われています。また、駅前広場にはバスターミナルが設け高速バスでの移動も便利になります。