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2019年10月11日未分類

臨時休業のお知らせ

誠に勝手ながら台風19号の影響により下記日程を休業とさせていただきます。

10月12日~10月13日の14時まで

大変ご迷惑をお掛け致しますが、何卒ご理解とご協力のほど宜しくお願い申し上げます。

2019年9月6日未分類

一人暮らしで人気の間取りとは?

不動産投資に挑戦される方であれば、まず手始めに単身者向けの物件を検討される方が多いのではないでしょうか。不動産投資で重要なのは、やはり賃貸需要です。単身者がどんな物件を希望しているか把握することが重要です。全国の18歳以上の男女2800名を対象にインターネットで実施した「一人暮らしに関する意識調査」では、部屋探しの重視ポイントの1位は「間取りの広さ」となりました。「一人暮らしの実状と部屋探しについて」というアンケートでは、単身者の約44%が現在「1K」の間取りに住んでいることが分かりました。

 

≪現在住んでいる間取り(単身者男女)≫

  • ワンルーム・・・9%
  • 1K・・・・・・・1%
  • 1DK・・・・・・2%
  • 1LDK・・・・・0%

≪建物の重視ポイント≫

  • 間取りの広さ
  • 日当たり
  • 耐震性
  • 築年数
  • セキュリティー

≪周辺環境の重視ポイント≫

  • コンビニ等が近くにある
  • 最寄り駅からの徒歩分数
  • 学校・職場に近い
  • 静けさ
  • 医療機関が近くに有無

≪部屋の設備の重視ポイント≫

  • バス・トイレ別
  • エアコン付き
  • 収納スペース
  • インターネット環境
  • 洗濯機置場が室内にある

 

近年は建物の「セキュリティー」「耐震性」に対する意識も高まっています。部屋の間取りは、本来は1DK・1LDKでメインの居住空間とキッチンダイニングは別にしたいという希望が多いですが、家賃や立地・設備などを優先するためか、現実と希望は必ずしも一致しないようです。設備の重視ポイントは「バス・トイレ別」が1位、その次に「エアコン付き」「収納」となっています。単身者に求められているのは「利便性・安全性」といえます。学校や職場に近い場所であったり、静けさ・自然環境を重視する人も増えてきました。

2019年8月13日1UPアドバイス

マンションの寿命は何年?いつまで住むことができるのでしょう。

中古マンションの購入を検討している方にとっては、マンションの寿命はとても大きな問題です。比較的早くからマンションの普及が進んだ東京都で、老朽化マンション対策が政策課題に大きく取り上げられたのは2000年前後ですが当時の老朽化の目安は「築30年」でした。しかし、国土交通省の「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書によれば「RC造建築の寿命は117年」「マンションの寿命は120年、メンテナンスにより150年まで延命できる」という研究結果がでています。十分に100年を超える耐久性があるものと考えられています。新築ではなく中古を買うのが当たり前の欧米では、地震が多い地域などでも100年以上の住宅はめずらしいことではありません。コンクリートの寿命を決める要素はいろいろありますが、鉄筋を包むコンクリ―ロのかぶり厚(鉄筋からコンクリート表面までの最短距離)が大きいほど物理的耐用年数が増すといわれています。かぶり厚3㎝で65年、4㎝で100年となるようです。

 

マンションの寿命を考えるうえで欠かせないのが維持管理・修繕の問題です。堅牢なコンクリート建築も、長い間雨風や日差しにさらされ消耗する為、定期的なメンテナンスが不可欠です。大規模修繕が行われているか、修繕のための資金がたまっているかなど確認すれば、そのマンションがどのように管理されてきたかわかります。しかし、建て替えや取り壊しの原因は老朽化とは限りません。建物として限界を迎える前に建て直される原因は「配管」にあります。配管の寿命はおよそ25年~30年とされています。1960年~1970年代に建てられたマンションの多くは配管設備をコンクリートの躯体に埋め込まれており、取り替え工事が困難です。配管設備に致命的な問題が起これば建物ごと建て替える必要があります。結果的に、建物として寿命はまだ先なのに、設備配管類の耐用年数が原因で想定していたよりも早くに建物の限界がきてしまうのです。寿命の長いマンションの条件の一つは、設備配管類の維持管理のしやすい構造になっているかどうかです。また、耐震性の問題から建て替えや取り壊しが決まった例もあります。新耐震基準が始まる1981年6月以前の建物は大きな地震を想定していないため、耐震診断と必要に応じて補強工事を行うよう政府は奨励しています。補強工事は大掛かりで費用も高額なため、建て替えたほうが効率的という考えです。また、区画整理や再開発のため取り壊されることもあります。

 

適切な維持管理・修繕ができており、大地震による破損がなければ築60年~70年あたりまでは住み続けられるケースが多いでしょう。ただし、マンションもそれぞれ違うため事前の入念な確認を怠らないようにしましょう。

2019年8月11日未分類

渋谷再開発!道玄坂・桜丘エリア!

東京の観光主要スポットでもある渋谷駅周辺の再開発が進んでいます。渋谷駅を中心に複数のプロジェクトが進行していますが、全ての再開発が完了するのは2027年の予定です。開発の中心となっているのは、渋谷スクランブルスクエア・渋谷キャスト・渋谷ストリーム・道玄坂一丁目駅前地区・南平台プロジェクトなどあり、渋谷ヒカリエも加えて渋谷駅一帯が未来型都市に変貌します。

 

【渋谷スクランブルスクエア】

2019年11月1日渋谷のスクランブル交差点に面する新たなSQUAREとして「渋谷スクランブルスクエア(東棟)」が開業します。渋谷駅と直結しており、渋谷エリア最高峰約230m地上47階建てになります。地下2階~14階にはフード・ファッション・カフェ・レストランなどが入る「世界最旬の商業施設」に!15階には、多目的に利用できる共創施設SHIBUYA QWSが開業します。200名規模のイベントが開催できるSCRAMBLEHALL・さまざまな活動が行われるCROSSPARK・交流や対話を促進する空間SALON・新しい価値創造に取り組む場所PROJECTBASEなど多様な要素で構成されています。17階~45階はハイグレードオフィスが入り、14階・45階~屋上には展望施設SHIBUYASKYが開業します。日本最大級オープンエリアの屋上空間となり、渋谷の中心から東京を一望できます。

 

【渋谷キャスト】

渋谷と原宿を結ぶキャットストリートを起点に、多くのクリエイターの活動・創造拠点となることを目的に誕生しました。全17フロアには、クリエイターの交流・連携を創出するシェアオフィス&カフェ・賃貸住宅・オフィス・多目的スペース・店舗が揃っています。

 

【渋谷ブリッジ】

渋谷から代官山方面へと向かう通りの、渋谷ストリームからつながる渋谷川沿い遊歩道の先に位置する、A棟の保育所、B棟のホテル・店舗・オフィスからなる複合施設です。B棟のMUSTARD HOTELはドミトリーから個室までさまざまな客室タイプを持ち1階のカフェ・ラウンジには宿泊者だけでなく、地域住民やオフィスワーカーやこども園の利用者など多様な人々が集まり交流する空間になっています。

 

東京フクラス】

旧東急プラザ跡地を含む東京・渋谷の道玄坂エリアに新たに誕生します。地下4階~地上18階のフロアで構成され、商業施設やオフィスが入ります。1階には空港リムジンバスも乗り入れるバスターミナルを設置、渋谷駅西口の新たな玄関口となります。地上2階~8階・17階~18階には生まれ変わった新しい「東急プラザ渋谷」が2019年12月開業予定です。

2019年8月9日1UPアドバイス

中古ワンルームマンションのメリット・デメリットとは?

不動産投資にもいろいろな種類があります。マンション1棟を貸し出す方法もあれば、マンション一室だけ所有し貸し出す方法もあります。投資用マンションの中で、一番運用しやすいのは中古ワンルームマンションではないでしょうか。まず、ワンルームマンション投資と1棟投資の大きな違いは土地が付いているかいないかということ。1棟所有の場合は建物と土地全体が投資の対象になります。しかし、ワンルームマンション投資は部屋の面積に応じて土地の所有権も分割されます。土地も資産価値となれば融資や売却の際にメリットとなりますが、災害などによる土地の値下がりのリスクもあります。

1棟購入しようとすると莫大な資金が必要ですが、ワンルームマンションならば初期費用を安く抑えることができます。中古物件は需要と供給の原理で販売価格が決まります。その為、中古ワンルームマンションはファミリータイプや新築マンションと比べて割安で購入できる可能性があります。ワンルームなら住宅ローンを利用したとしても借入金の額を少なくでき、場合によっては自己資金のみで購入も可能です。

1棟マンションの場合は、入居者の管理や修繕などコストや手間がかかりますが、ワンルーム一室ならば既にマンションの管理会社が入っていますので毎月決まった金額・管理費・修繕積立金を支払うだけで手間もかかりません。面積が小さいワンルームなら維持するコストも安く抑えることができます。

 

ワンルームマンションの投資で一番のリスクは空室リスクです。1棟投資や複数の部屋を所有していれば他の部屋から家賃収入を得られますが、一室しか所有していなければ収入もゼロになってしまいます。その間もローンの支払いや管理費の支払いは続きます。空室期間が長期になるほど経済的な負担が増していきます。ワンルームマンションは独身者がターゲットです。空室のリスクを減らすためにも物件の立地をよく考えましょう。大学のキャンパスが近いなど、通勤通学に便利な場所にあるか、スーパーやコンビニなどが近くにあるかなどもポイントです。最近のマンションでは洗面・浴室別の間取りが多くなっていますが、中古物件の中にはユニット3点式が主流だったときの物件もあり間取りが古く感じられる可能性もあります。

立地がいい物件を選ぶことも重要ですが、入居者のニーズにあった設備があることも大切です。

それ以外にも管理体制やメンテナンスがしっかりとされていない物件は入居者が決まりにくくなり物件の価値も減ってしまいます。