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2019年2月11日市場

再開発で品川が不動産投資の核になる!

山手線新駅「高輪ゲートウェイ」は2020年春に開業します。羽田空港とのアクセスの良さを生かし国際交拠点を目指しています。2027年にはリニア中央新幹線の開業もあり、品川エリアはアジア不動産投資市場のになるといわれています。

世界の先進的な企業や人材が集まり、多種多様な交流から新たなビジネスや文化が生まれるのではないかと期待が集まっています。世界有数の不動産サービス会社クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドは、アジア太平洋において今後5年から10年で確固たる地位を得て改革及び経済政策により投資家に長期的な成長をもたらす投資機会のあるアジア太平洋の市場ネクスト・コア市場に品川が選ばれています。

今後品川エリアは、さらに改善される交通インフラの恩恵を受け不動産価格のさらなる上昇を促すことになります。品川は東京都が推進する「アジアヘッドクォーター特区」の指定も受けています。

 

≪国際戦略総合特区・アジアヘッドクォーター特区≫

【目標】

・アジア地域の業務統括

・研究開発拠点を5年間で50社以上誘致

・その他の外国企業を5年間で500社以上誘致

 

【期待される効果】

・5年後の経済効果約14兆6千億円

・5年後の新たな雇用約93万人

・税収効果約1千億円(3/4は国税)

 

【政策課題】

・誘致ビジネス交流高い法人実効税率・日本についての知識、情報の不足

・ビジネス支援行政手続きの煩雑さ・英語が通じにくいビジネス環境

・生活環境設備母国語が通じにくい生活環境・家族帯同での日本への赴任

・BCPを確保したビジネス環境設備防災対応力の脆弱性・災害発生の際の業務継続の必要性

 

【解決策】

・誘致ビジネス交流法人実効税率の引き下げ・誘致活動MICE開催による誘致対象企業の掘り起こし

・ビジネス支援ビジネス・ワンストップサービスの提供・中小企業とのマッチングの促進

・生活環境整備生活コンシェルジュ・英語での診療や学校育・社内保育所の充実

・BCPを確保したビジネス環境設備先進的ビジネス支援機能・高い防災対応力・エネルギー自立化を誘導するさらなる容積率緩和

【新たな規制・提案】

・誘致ビジネス交流ビジネスジェットの使用手続簡略化・国有地処分条件の緩和

・ビジネス支援入国、再入国審査の緩和・外国人弁護士拡大のための規制緩和

・生活環境整備母国医師拡大のため規制緩和・外国人受入拠点校の教育課程の弾力化

・BCPを確保したビジネス環境設備発電量買取制度の創設・電気や熱供給の供給エリアの弾力化

 

【地域独自の取組】

・地方税の最大限の免除・外国企業、外国人に係る東京都独自施策の実地(約150憶円)

・英語対応可能なサービス施設等を東京都独自に認定

・外国企業の社内保育所への運営費補助

・EPAで来日する看護師、介護士を活用した外国人向けベビーシッターの確保

 

 

 

 

 

2018年11月30日市場

中古マンションの在庫が過去最高に!暴落の可能性もある!?

東日本不動産流通機構は10月の不動産流通市場の動向をまとめ、中古マンションの在庫件数が前年同月比5.3%増(4万6971件)過去最高を2ヶ月連続で更新したと発表しました。前回のピークは6年前、2012年2月・4万5930件でした。

中古マンションの成約件数は3096件、前年同月比0.2%減となり3ヶ月連続で前年同月を下回りました。


首都圏の中古マンションは2015年頃から在庫が積み上がりはじめました。2020年の東京オリンピックまでは首都圏のマンションは値下がりしないと言われていますが本当にそうでしょうか?

23区内は特に在庫数(完成品在庫)が多く、城南エリア(世田谷区・大田区・品川区・目黒区など)では値引き販売も増えています。最寄り駅から距離の近い人気の物件でも在庫が目立つようになってきました。

これまでは、都心の一等地(千代田区・港区・中央区など)のマンションは値下がりしないと言われてきましたが、都心の高額物件も値下げされている物件もあります。物件によってはこれから暴落するマンションも出てくると予想されています。

在庫が積みあがった理由はマンション価格の上昇にあります。2017年(首都圏)のマンション平均価格は5908万円で前年比7.6%上昇し1990年のバブル期以来の高値をつけました。東京都区内の平均価格は7089万円と一般家庭ではなかなか手が出せない水準まで値上りしています。

マンション価格が上昇しても成約数が追いついていたのは、異次元緩和による住宅ローンの金利の低下によるもので、金利がさがることで元本と利息の総返済額が同じでも借りられる金額が増えます。その為、従来よりも高額なマンションを購入できるようになりました。さらに、東京オリンピック開催決定などで人気も盛り上がり、相続税対策や外国人による購入なども増えてきました。しかし、相続税対策と外国人による爆買いにも陰りが見えはじめ、2019年10月には消費税増税予定されています。来年4月までは駆け込み需要がありそうだが、前回の消費税増税時のように半年程不動産が停滞する時期が来ると言われています。

マンション市場はかなり危険なほど供給が過剰な状態になっています。投資目的で購入した人は高値が付くうちに売り切りましょう。これからマンションを購入を検討している人は市場の変化を見極めましょう。

2018年9月13日市場

新たな再生手法「リファイニング」とは?

既存の建物に大規模な工事を行い、新築の状態よりも向上させたり価値を高めたりする「リノベーション」ですが、耐震性や抜本的な商品性には手を入れず、外見だけを綺麗にし誤魔化している物件も中にはあります。

 

一般的な「リフォーム」と安全性や快適性を取り戻し資産価値を高める「リファイニング」一体どこが違うのか紹介します。

 

リファイニングは建物躯体の長寿命化に手を入れたうえで、内外観の意匠変更やインフィル計画を行い同じ建物から新たな商品力を生み出し、従来よりも長く暮らし続けることが可能になります。

 

躯体の状態を徹底的に調べ上げ、状態により改良を施し、耐震性が不足しているものは補強をし、遵法性を確保したうえで現代のニーズに合わせた間取りや内装にリセットします。単なる再利用をするだけでなく建物が持つ歴史性を踏まえながら新たな「価値」と「有用性」を盛り込み立地環境も含めた建物の魅力を引き出すこと、これこそがこの手法の醍醐味です。

 

一般的な「リノベーション」では建築確認の申請や検査済書の取得はしません。リファイニングは新たに建築確認を取得し、竣工後に検査済書を取得します。金融機関で一定の条件をクリアすれば法廷対応年数を超えても融資が可能です。既存建物でありながら新築同等の商品力が得られます。

ある物件ではすでに築50年以上を超えているにもかかわらず、このリファイニングで新たに30年の事業融資を得ることに成功しています。

 

環境への負担も少なくコストも新築の7割ほどに抑えられるので近年施工実績も増えています。

 

 

2017年12月22日お知らせ, 市場

中間決算、金融危機”平時”に大リストラの予感

 

 

 

 

 

 

2017年9月期(中間)決算がそろい、大リストラの断行をを迫られてきている予感がする。

■就職人気企業ランキング(キャリスタ就活より)

1位 みずほファイナンシャルグループ

2位 三菱東京UFJ銀行

5位 三井住友銀行

大手メガバンクは神速就活動生の憧れの的のようであり、毎年上位にランクインしている。

 

 

その、日本を代表する大手企業がまさか大リストラをするとは、誰も予想しなかったことだろう。今後は何万人もの人が職を失い収入がなくなる。 これは他人事ではなく、明日は我が身として置き換えると将来の収入に対して、保険をかけておかなければならない時代に突入した予兆みたいなものだと感じます。

 

 

日本人は当たり前に就職し、当たり前に定年まで仕事ができ収入があると考えていますが、その時代は崩壊します。

 

 

いつどこで、職を失い、収入がなくなるか最悪の予想もしながら、働けるうちに、収入があるうちに、いくら副収入を作れ資産を残すことができるかが重要になってきます。

 

 

2016年9月に日銀が発表した「資金循環の日米欧比較」(https://www.boj.or.jp/statistics/sj/sjhiq.pdf)の中に「家計の金融資産構成」があります。それによると、

 

 

現金・預金比率
日本 52%
欧州 35%
米国 13%

 

 

株・投資信託
米国 47%
欧州 25%
日本 16%

 

 

日本と米国では、現金・預金と投資が見事に逆転していることがわかります。

 

 

 トマ・ピケティの「 r  > g 」の公式にもあるように、財産をもつものと、もたないものの差が広がる内容は非常に大事であると思います。

 

自分の将来は自分でしか守れません。

 

 

いまからしっかり将来に対し投資をかけていくこと。それが未来の自分を幸せにする方法ではないでしょうか?

 

 

 

 

 

 

 

 

2017年8月22日市場

都市圏でなぜ「駅遠」の人気飲食店が増えるのか? 駅前2.5等地ブームの舞台裏

都市圏の飲食店ビジネスがいま変わりつつある。

飲食店舗は「駅近」などの立地が極めて重要だというのが一般的な常識だが、近年、それに当てはまらない繁盛店がいくつも出現している。それどころか駅徒歩10分弱、2F以上の空中階という不人気立地を「あえて狙う」店まで出てきた。

こうした特殊な立地の飲食不動産を、Business Insider Japanでは「2.5等地不動産」と呼ぶことにした。飲食店で2.5等地物件が流行する背景には、一体どんなビジネスの変化があるのか?

2.5等地を「1等地」にする、2010年代的集客方法

詳細は下記URL↓

https://www.businessinsider.jp/post-100651

 

不動産投資の基本はまず、駅からの距離だ!

駅から近ければ近いほど、地下相場は高く資産価値も高い。

しかし、その分購入価格が高いため利回りはどうしても低くなってしますリスクがあります。

2.5等地を狙う飲食店とは、少し異なりますが、

東京には西麻布や三宿など駅から遠くても賃貸需要が高いエリアは数多くあります。価格と賃貸需要のバランスを考えた、

投資法も成功への道なので、物件購入時は賃貸ニーズと需要を見極めていきましょう。