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2020年5月15日1UPアドバイス

賃貸民法改正で借り手の負担軽減へ

2020年4月から民法(債権法)の改正法案が施行されました。民法の改正は賃貸借契約にも影響があるためオーナーにとっては大きな問題です。

国民生活センターの発表によると、全国消費生活情報ネットワークに寄せられる敷金・原状回復トラブルに関する相談件数は毎年約1万3000件もあります。しかし、民法には敷金や原状回復についての基本的なルールを定めた規定がありませんでした。賃貸借契約を含む債権関係の規定は1896年(明治29年)以降ほとんど改正されていませんでしたが、今回の改正で「賃貸借に関するルール」が文明化されました。

■ 敷金に関するルールの文明化

敷金については、賃貸借が終了して賃貸物の返還を受けた時に、貸主は賃料などの債務の未払い分を差し引いた残額を返還しなければならない。【敷金額-未払い債務残額(損害賠償金・未払の賃料・原状回復費用等)=返還額】

■ 原状回復に関するルールの文明化

賃貸借の借主は、通常損耗(賃貸物の通常の使用収益によって生じた損耗)や経年劣化については原状回復する必要はありません。通常の損耗とは、家具の設置よる床の凹み、壁紙の日焼けなど。これらは過失や故意によるものではないので責任を負う必要はありません。しかし、引越し作業やペットによる柱などに生じたキズやタバコのヤニ汚れは原状回復義務の対象になります。

■ 賃貸不動産が譲渡された場合のルール

賃貸借契約が継続している状態で建物の所有者が代わった場合の家賃請求に関する規定はありませんでしたが、改定後は原則として新たな所有者が賃貸人になります。新賃貸人が家賃を受け取るには、不動産移転登記が必要となりますので、譲渡を受けたら早めに移転登記をしましょう。

■ 修繕についての義務

賃貸人の修繕義務と賃借人の修繕義務の範囲が明確化されました。賃貸人が物件を貸す際は、しっかり修繕をして入居者が使える状態にすること。そして、入居者の過失・故意により故障・不具合が発生した時は入居者が自分の判断で修繕をしてもいいということが記載されました。通常、備え付けのエアコンが故障した際はオーナーに修理依頼をします。しかし、修理に時間がかかりトラブルになるケースもあります。建物・設備はオーナーの物ですから勝手に修理することはできません。改定後は、入居者が修繕の必要を通知したにかかわらず、必要な修繕をしない時や急な事情があるときには、自分で修理を頼み後からオーナーに請求することができるようになりました。

■ 連帯保証人の責任範囲と限度額

個人(法人は含まれない)が保証人になる場合の保証人の保護を進めるため、極度額の定めのない個人の根保証契約は無効となります。さらに、連帯保証人の限度額を契約書に記載するように定められました。

賃貸人・賃借人双方にとってプラスになるよう、改正内容をしっかり把握しておくことが必要です。

 

2019年8月13日1UPアドバイス

マンションの寿命は何年?いつまで住むことができるのでしょう。

中古マンションの購入を検討している方にとっては、マンションの寿命はとても大きな問題です。比較的早くからマンションの普及が進んだ東京都で、老朽化マンション対策が政策課題に大きく取り上げられたのは2000年前後ですが当時の老朽化の目安は「築30年」でした。しかし、国土交通省の「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書によれば「RC造建築の寿命は117年」「マンションの寿命は120年、メンテナンスにより150年まで延命できる」という研究結果がでています。十分に100年を超える耐久性があるものと考えられています。新築ではなく中古を買うのが当たり前の欧米では、地震が多い地域などでも100年以上の住宅はめずらしいことではありません。コンクリートの寿命を決める要素はいろいろありますが、鉄筋を包むコンクリ―ロのかぶり厚(鉄筋からコンクリート表面までの最短距離)が大きいほど物理的耐用年数が増すといわれています。かぶり厚3㎝で65年、4㎝で100年となるようです。

 

マンションの寿命を考えるうえで欠かせないのが維持管理・修繕の問題です。堅牢なコンクリート建築も、長い間雨風や日差しにさらされ消耗する為、定期的なメンテナンスが不可欠です。大規模修繕が行われているか、修繕のための資金がたまっているかなど確認すれば、そのマンションがどのように管理されてきたかわかります。しかし、建て替えや取り壊しの原因は老朽化とは限りません。建物として限界を迎える前に建て直される原因は「配管」にあります。配管の寿命はおよそ25年~30年とされています。1960年~1970年代に建てられたマンションの多くは配管設備をコンクリートの躯体に埋め込まれており、取り替え工事が困難です。配管設備に致命的な問題が起これば建物ごと建て替える必要があります。結果的に、建物として寿命はまだ先なのに、設備配管類の耐用年数が原因で想定していたよりも早くに建物の限界がきてしまうのです。寿命の長いマンションの条件の一つは、設備配管類の維持管理のしやすい構造になっているかどうかです。また、耐震性の問題から建て替えや取り壊しが決まった例もあります。新耐震基準が始まる1981年6月以前の建物は大きな地震を想定していないため、耐震診断と必要に応じて補強工事を行うよう政府は奨励しています。補強工事は大掛かりで費用も高額なため、建て替えたほうが効率的という考えです。また、区画整理や再開発のため取り壊されることもあります。

 

適切な維持管理・修繕ができており、大地震による破損がなければ築60年~70年あたりまでは住み続けられるケースが多いでしょう。ただし、マンションもそれぞれ違うため事前の入念な確認を怠らないようにしましょう。

2019年8月9日1UPアドバイス

中古ワンルームマンションのメリット・デメリットとは?

不動産投資にもいろいろな種類があります。マンション1棟を貸し出す方法もあれば、マンション一室だけ所有し貸し出す方法もあります。投資用マンションの中で、一番運用しやすいのは中古ワンルームマンションではないでしょうか。まず、ワンルームマンション投資と1棟投資の大きな違いは土地が付いているかいないかということ。1棟所有の場合は建物と土地全体が投資の対象になります。しかし、ワンルームマンション投資は部屋の面積に応じて土地の所有権も分割されます。土地も資産価値となれば融資や売却の際にメリットとなりますが、災害などによる土地の値下がりのリスクもあります。

1棟購入しようとすると莫大な資金が必要ですが、ワンルームマンションならば初期費用を安く抑えることができます。中古物件は需要と供給の原理で販売価格が決まります。その為、中古ワンルームマンションはファミリータイプや新築マンションと比べて割安で購入できる可能性があります。ワンルームなら住宅ローンを利用したとしても借入金の額を少なくでき、場合によっては自己資金のみで購入も可能です。

1棟マンションの場合は、入居者の管理や修繕などコストや手間がかかりますが、ワンルーム一室ならば既にマンションの管理会社が入っていますので毎月決まった金額・管理費・修繕積立金を支払うだけで手間もかかりません。面積が小さいワンルームなら維持するコストも安く抑えることができます。

 

ワンルームマンションの投資で一番のリスクは空室リスクです。1棟投資や複数の部屋を所有していれば他の部屋から家賃収入を得られますが、一室しか所有していなければ収入もゼロになってしまいます。その間もローンの支払いや管理費の支払いは続きます。空室期間が長期になるほど経済的な負担が増していきます。ワンルームマンションは独身者がターゲットです。空室のリスクを減らすためにも物件の立地をよく考えましょう。大学のキャンパスが近いなど、通勤通学に便利な場所にあるか、スーパーやコンビニなどが近くにあるかなどもポイントです。最近のマンションでは洗面・浴室別の間取りが多くなっていますが、中古物件の中にはユニット3点式が主流だったときの物件もあり間取りが古く感じられる可能性もあります。

立地がいい物件を選ぶことも重要ですが、入居者のニーズにあった設備があることも大切です。

それ以外にも管理体制やメンテナンスがしっかりとされていない物件は入居者が決まりにくくなり物件の価値も減ってしまいます。

2019年8月1日1UPアドバイス

マンション購入時「頭金」の目安とは?

ローンを借りると、長期にわたって返済しなければなりません。いくら借りて毎月いくら返済していくかは慎重に考えたいものです。そもそも頭金を支払うのでしょうか。購入物件の代金を支払うときに「住宅ローンを借りずに自己資金で充当する部分」のことです。理由の一つは、頭金が多ければ多いほど、住宅ローンを借りる金額が少なくなり、その後の返済負担を少なくすることができます。二つめの理由は、頭金の有無や金額によっては住宅ローンの適用金利が変わったり、返済額にも影響してきます。三つめの理由は、金融機関の審査が通りやすくなることです。頭金が用意できる人は貯蓄ができる人という判断の目安になり金融機関の審査に通りやすいといわれています。しかし、頭金が多いと利息負担や毎月の返済金額が少なくなりますが、頭金を支払うと手元のお金が少なくなってしまいます。貯蓄を全て頭金に充てると、病気やケガなど万が一の事態に対応できなくなります。貯蓄から、生活予備費などを差し引いて備えておくことが大切です。

 

【頭金を決める計算式】

貯蓄-引越し代など-生活予備費-購入諸費用=頭金

 

※ 引越し代など・・・目安は50万円~100万円

※ 生活予備費・・・・生活費の3ヶ月~半年分

※ 購入諸費用・・・・100万円~300万円 物件価格の3%~5%

 

最近では、「頭金なし」で住宅ローンをくむことができます。ローン手数料や引越し代などの諸経費まで借りられる(全額)住宅ローンもあります。しかし、借入金が多くなれば返済負担も多くなります。借りられる額と、返せる額は異なる場合があります。住宅ローンを利用すると抵当権をつけます。もしも、ローンの返済ができなくなったら金融機関がその家を取得して売却しローンの返済に充てることになります。しかし、新築マンションでも購入直後に売却しても8割程度の金額になるといわれており、ローンを返済しきれず不足分の返済を求められる場合があります。返済計画をしっかりと立ててから住宅ローンを借りるようにしましょう。

2019年7月21日1UPアドバイス

不動産投資の「利回り」とはなにか?

不動産投資で用いられる「利回り」とは、投資した金額に対して得られる見込み収益のことを指します。不動産投資の利回りには、物件の収益力をざっくりと把握する「表面利回り」とさまざまなコストを含めた「実質利回り」があります。

 

  • 表面利回り=年間の家賃収入÷物件購入価格×100
  • 実質利回り=年間の家賃収入-年間の経費÷物件購入価格×100

 

表面利回りとは、年間の家賃収入を不動産の購入価格で割ったもので簡単に計算できます。不動産を維持するためにかかる諸経費は考慮されておらず、満室時を想定した数字になります。一方、実質利回りには管理費・保険料・修繕積立金・ローンの利息など不動産の運用にかかる諸経費が加味されています。具体的な手取り収入や物件を比較する際は実質利回りをチェックした方がいいでしょう。長期にわたる不動産投資は建物が古くなってくると空室リスクや修繕リスクなどが出てきます。経費は毎年異なるため表面利回り比べて正確な算出が難しくなります。

利回りの数字が大きいにこしたことはなさそうですが、数字が大きい物件が必ずしもいい物件とは限りません。表面利回りが高くても入居者がいなければどうにもなりません。利回りはあくまでも机上の計算にすぎません。利回りとは入居者が家賃を払っていることを前提にして算出しています。収入を確保するためには入居率が重要です。入居者の中には家賃を延滞する人もいます。回収できればいいですが夜逃げされたりしたら…損失を抱えるだけになります。このようなリスクを避けるためには利回りだけを重視しないことです。まずは、「毎月の家賃収入がきちんと得られる物件かどうか」を念頭に置いて物件を選ぶことが大切です。建物自体も大切ですが、その前段階の土地選びも重要です。「駅から近い」「企業や学校が固まっている」「最寄り駅に複数の路線が乗り入れている」など、こうした場所は賃貸需要も高く土地の価格も下がりにくい傾向にあります。利回りだけに注目せずに、土地や周辺環境などの情報を収集、分析しましょう。