マンション投資とは購入した物件を賃貸に出し賃料を得たり売却益で利益を上げることです。投資の利益は大きく分けると「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」の2つに分類できます。
キャピタルゲイン・・・資産を売買することによる売買差益で得ることができる利益のこと。安く買い、高く売ることで得られる利益。不動産の売買で動く額は大きくキャピタルゲインでの利益額は大きくなります。
インカムゲイン・・・資産を保有することによって得られる利益のこと。保有するだけで、定期的・不定期的な収入が期待できます。家賃収入はインカムゲインです。損失を被りづらいですが、得られる収入額は少額であることが特徴です。
中古マンション投資は利回りの高さが魅力ではないでしょうか。不動産会社の物件情報などによく利回りが記載されていますが、その多くは表面利回り又は想定利回りです。より実態に近づけて計算したのが実質利回りです。利回りを把握することでその物件の収益力を推測することができます。
表面利回り＝年間家賃収入÷物件購入価格×100 管理費や税金などを考慮せずに計算したもの、収益を大まかに捉えるのに便利ですが、その物件を購入した時点の指標の為その後利回りを維持できるかは分かりません。
実質利回り＝(年間家賃収入-諸経費)÷(物件価格+諸経費)×100 家賃収入から固定資産・火災保険・賃貸管理費・建物管理費・修繕積立金・不動産会社に支払う費用などを引いて計算したもの。
都心の区分マンションなら築20年以内で5％～6％・築20年～35年で7％～10％と他の金融商品と比べても高い利回りが期待できます。ちなみに、定期預金の金利は0.1％前後・ハイリスクな株式投資の場合は配当利回りでは2％～4％程度です。マンションは築20年程度で資産価値が安定してきます。買った時より高く売ることはあまり期待できませんがリフォームやリノベーションで物件価値を高めれば売却時のほうが高く値が付くかもしれません。株と比較すると安定性のある投資商品といえます。
いくら利回りが高くても入居者がいなければ収益を上げられません。東京都心では2020年頃まで人口が増加すると言われています。若年層や単身高齢者などの増加に伴い当分の間は単身者向けの需要は増えると予想されています。