不動産投資を上手く利用すれば3種類の税金を節約することができます。では、実際にはどのような効果があるのでしょうか。投資には当然いいことだけではなく、気をつけなければいけないデメリットもあります。
【所得税】
所得税は給与や事業・投資などにより利益がでたときにかかる税金です。会社が支給する給与は「給与所得」・不動産投資で得た所得は「不動産所得」といいます。不動産所得は「家賃収入」から「必要経費」を引いたもので購入時の費用も必要経費に含まれます。不動産投資により給与所得や事業所得から差し引きができるのは、不動産所得が赤字の場合です。（損益通算）もし、不動産投資が黒字なら所得からの差し引きはできません。ただし、不動産には実際にはお金を動かすことなく費用計上ができ減価償却費が認められています。減価償却費を上手く利用すると、税務上の不動産所得を赤字にして、所得税や住民税を減らすことが可能になります。
■減価償却とは、長期間にわたって使用される固定資産の取得（設備投資）に要した支出を、その資産が使用できる期間にわたって費用配分することです。減価償却資産の耐用年数は、木造22年・鉄骨鉄筋コンクリート造47年と決まっています。
【住民税】
所得に応じて都道府県や市町村に支払う地方税です。住民税は所得の10％程になるので所得税が低くなると住民税も減っていきます。
■住民税の計算方法は、住民税＝所得割額+均等割額 所得割額＝前年の総所得金額－所得空所額×税率－税額空所額 になります。
【相続税】
亡くなった方の遺産を相続で受け継いだ場合や、遺言によって遺産を受け継いだ場合にその遺産総額となる金額が大きいとかかる税金です。相続税は「課税価格」が少なくなれば節税できます。マンションなどの不動産は「評価課税」となり時価よりも低くなります。マンションは、評価額のおよそ60％に圧縮され相続税が少なく計算されます。賃貸経営のマンションは資産評価額の40％まで引き下げることができます。不動産を購入して賃貸に出すだけで相続税を減らすことができます。
■相続税の計算方法は、各相続人→課税価格（総遺産額から負債・葬式費用・非課税財産を引いたもの）－基礎控除×法定相続割合×相続税率－税額控除となり各相続人の相続税合計金額が相続税の全額です。
不動産投資には節税効果があるのは確かですが、基本は長期的で安定した賃貸収入を得ることです。節税だけを目的にすると、融資が必要な際に金融機関の審査に落ちたり資産価値そのものを減らしてしまうこともあります。不動産投資を失敗しない為にも、本来の目的を見失いようにしましょう。