東日本不動産流通機構は10月の不動産流通市場の動向をまとめ、中古マンションの在庫件数が前年同月比5.3％増(4万6971件)過去最高を2ヶ月連続で更新したと発表しました。前回のピークは6年前、2012年2月・4万5930件でした。中古マンションの成約件数は3096件、前年同月比0.2％減となり3ヶ月連続で前年同月を下回りました。
首都圏の中古マンションは2015年頃から在庫が積み上がりはじめました。2020年の東京オリンピックまでは首都圏のマンションは値下がりしないと言われていますが本当にそうでしょうか？
23区内は特に在庫数(完成品在庫)が多く、城南エリア(世田谷区・大田区・品川区・目黒区など)では値引き販売も増えています。最寄り駅から距離の近い人気の物件でも在庫が目立つようになってきました。これまでは、都心の一等地(千代田区・港区・中央区など)のマンションは値下がりしないと言われてきましたが、都心の高額物件も値下げされている物件もあります。物件によってはこれから暴落するマンションも出てくると予想されています。
在庫が積みあがった理由はマンション価格の上昇にあります。2017年(首都圏)のマンション平均価格は5908万円で前年比7.6％上昇し1990年のバブル期以来の高値をつけました。東京都区内の平均価格は7089万円と一般家庭ではなかなか手が出せない水準まで値上りしています。
マンション価格が上昇しても成約数が追いついていたのは、異次元緩和による住宅ローンの金利の低下によるもので、金利がさがることで元本と利息の総返済額が同じでも借りられる金額が増えます。その為、従来よりも高額なマンションを購入できるようになりました。さらに、東京オリンピック開催決定などで人気も盛り上がり、相続税対策や外国人による購入なども増えてきました。しかし、相続税対策と外国人による爆買いにも陰りが見えはじめ、2019年10月には消費税増税予定されています。来年4月までは駆け込み需要がありそうだが、前回の消費税増税時のように半年程不動産が停滞する時期が来ると言われています。
マンション市場はかなり危険なほど供給が過剰な状態になっています。投資目的で購入した人は高値が付くうちに売り切りましょう。これからマンション購入を検討している人は市場の変化を見極めましょう。