国土交通省及び消費者庁はサブリース契約に関連する注意喚起を公表しました。近年賃料減額をめぐるトラブル等が発生しているためです。
サブリース契約とは、サブリース業者がアパート等の賃貸住宅をオーナーから一括して借り上げるため、一定の賃料収入が見込めます。オーナーにとっては建物管理や入居者の募集といった煩わしさがなくなり、空室や家賃滞納のリスクを回避することができます。空室であっても賃料が支払われる家賃保証が魅力です。賃料はサブリース会社の取り分を除くとオーナーへの配分は相場より10％～15％程低くなります。しかし、建物の老朽化などで賃料も減っていくので、開始当初の賃料が長期間保証されることはありません。通常は2年に1度を目安に保証家賃が見直されます。
国土交通省では、賃貸住宅管理業の適正化を図るため、平成23年から任意の登録制度として賃貸住宅管理業者登録制度を実施しています。サブリースを含む賃貸住宅管理業の遵守すべきルールを設けており、登録業者はこのルールを守らなければなりません。
・重要事項の説明・・・将来の賃料の変動・条件等の重要事項説明を行い(一定の実務経験者が行う)将来の賃料変動・条件を記載した書面を交付する。
・財産の分別管理・・・オーナーに支払う賃料について、登録者の財産や他のオーナーの財産と明確に区分して管理すること。
・管理事務の報告・・・管理状況を定期的にオーナーへ報告すること。
・業務改善に関する勧告・・・登録者が登録制度のルールを違反した場合は国土交通省が登録業者に対し、指導・勧告・登録抹消を行います。
≪サブリース契約をする際の注意点≫
・契約によっては新築時や退去後に免責期間(家賃保証をしなくてもいい期間)が設けられる場合があります。退去後の免責期間は、サブリースのメリットのである空室時の家賃保証が失われます。免責期間はできるだけ短くしましょう。
・賃料は2年程度で契約更新され下がっていきます。長期間サブリース契約をするなら、家賃保証は下がる前提で計画を立てましょう。
・契約書にサブリース業者から解約することができる旨のきていがある場合は、契約期間中でも解約される可能性があります。解約後、サブリース業者が入居者情報を渡さなかったり、敷金を持ち逃げされたというトラブルも起こっています。
サブリース契約をする場合は契約内容や賃料減額などのリスクを十分理解してから契約しましょう。