不動産投資で用いられる「利回り」とは、投資した金額に対して得られる見込み収益のことを指します。不動産投資の利回りには、物件の収益力をざっくりと把握する「表面利回り」とさまざまなコストを含めた「実質利回り」があります。
- 表面利回り＝年間の家賃収入÷物件購入価格×100
- 実質利回り＝年間の家賃収入－年間の経費÷物件購入価格×100
表面利回りとは、年間の家賃収入を不動産の購入価格で割ったもので簡単に計算できます。不動産を維持するためにかかる諸経費は考慮されておらず、満室時を想定した数字になります。一方、実質利回りには管理費・保険料・修繕積立金・ローンの利息など不動産の運用にかかる諸経費が加味されています。具体的な手取り収入や物件を比較する際は実質利回りをチェックした方がいいでしょう。長期にわたる不動産投資は建物が古くなってくると空室リスクや修繕リスクなどが出てきます。経費は毎年異なるため表面利回り比べて正確な算出が難しくなります。 利回りの数字が大きいにこしたことはなさそうですが、数字が大きい物件が必ずしもいい物件とは限りません。表面利回りが高くても入居者がいなければどうにもなりません。利回りはあくまでも机上の計算にすぎません。利回りとは入居者が家賃を払っていることを前提にして算出しています。収入を確保するためには入居率が重要です。入居者の中には家賃を延滞する人もいます。回収できればいいですが夜逃げされたりしたら…損失を抱えるだけになります。このようなリスクを避けるためには利回りだけを重視しないことです。まずは、「毎月の家賃収入がきちんと得られる物件かどうか」を念頭に置いて物件を選ぶことが大切です。建物自体も大切ですが、その前段階の土地選びも重要です。「駅から近い」「企業や学校が固まっている」「最寄り駅に複数の路線が乗り入れている」など、こうした場所は賃貸需要も高く土地の価格も下がりにくい傾向にあります。利回りだけに注目せずに、土地や周辺環境などの情報を収集、分析しましょう。