少しでもいい物件を手にしたいと努力する投資家を狙う詐欺も近年多く発生しています。被害者の約92％が詐欺の被害に遭わない自信があったと回答しています。自分は詐欺には遭わないという思い込みがより詐欺被害を拡大させています。では、詐欺に遭わない為にどうすればいいのでしょうか。

 

★ワンルーム詐欺でよくある手口★

■架空の物件を紹介しお金を振り込ませる

実際にはないワンルームマンションを紹介して「着手金30万円を先に振り込んでもらえれば、すぐに物件抑えます！」などといってお金を振り込ませようとします。すぐ振り込めは、ほぼ詐欺です。金額もすぐ支払えそうな金額を言ってきます。絶対に振り込まないようにしましょう。

■メリットしか話さない営業や恐喝まがいのしつこい営業

投資のリスクしか説明せずに契約をさせたり、恐喝まがいのしつこい営業で契約させようとしてきます。とにかくメリットしか説明せず、リスクはごまかすケースもあります。投資に、「絶対儲かる」「空室になることはない」等そんなことはあり得ません。断ってもしつこく電話をかけてきたり、長時間電話をきらせてくれない・脅迫めいたことを言われるなど、悪質な場合は暴力行為を伴うケースもあるようです。雰囲気に飲まれて疲弊し判断力が鈍ったところを攻めてきます。その結果トラブルに巻き込まれてしまいます。最近では女性投資家を狙ったデート商法も急増しています。手口では婚活サイトを活用するケースが多いようで、好意を持っている男性にワンルームマンション投資を勧められ購入したが最後、その後は連絡が取れなくなります。しかも、相場よりはるかに高い価格で購入させられます。これは男性にもありうることなので、最近知り合った方から投資を勧められたら場合は慎重に対応しましょう。

 

詐欺を防ぐ為には、勧められた物件のリサーチを必ず自分ですることが重要です。投資をする上でとても大切なことでもあります。契約をする不動産会社が信頼できる会社かどうか確かめることも忘れずに。会社情報が公開されているか、住所や創業年数が正確であるかなどを確認しましょう。

自分を信じている人こそ詐欺に遭いやすいので、聞いた話を鵜呑みにせず十分に調査・納得した上で購入しましょう。

贈与税は意外と高く驚く人が多いそうですが、損しない対策術があるようです。

≪贈与税≫

贈与税は個人が個人から財産をもらった時にかかる税金のことです。会社など法人から財産をもらった場合、贈与税はかかりませんが所得税がかかります。夫婦・親子・兄弟姉妹などの扶養義務者から生活費・教育費として受け取った場合、贈与税はかかりません。また、自分が保険料を支払っていない生命保険金を受け取った場合や債務の免除等により利益をうけた場合などは贈与とみなされ贈与税がかかります。

 

☆贈与税の例・・・贈与額500万円⇒贈与税48.5万円

（暦年課税）　　　贈与税800万円⇒贈与税117万円

贈与税1000万円⇒贈与税177万円

贈与税1500万円⇒贈与税366万円

 

贈与税の課税方法は「暦年課税」「相続時精算課税」から選択できます。

≪暦年課税≫

1月1日～12月31日までの1年間に贈与された財産の総額に対して課税されます。年間の贈与が110万円以下なら贈与税はかかりません。

≪相続時精算課税制度≫

父母・祖父母から贈与を受けた場合、通算2500万円までの控除が認められます。前年以前にこの特別控除の適用を受けた場合には、2500万円からその金額を控除した残額がその年の特別控除額となります。

☆贈与税を減らせる制度の適用条件（親・祖父母からの贈与）

◎登記簿の面積50㎡以上240㎡以下⇒贈与額810万円超（810万円まで非課税・住宅取得等資金贈与の特例+暦年課税）⇒住宅取得等資金贈与の特例で700万円まで贈与税ゼロさらに、相続時精算課税制度の2500万円枠を併用すれば3200万円まで贈与税がかかりません。

◎登記簿の面積50㎡以上240㎡以下⇒親又は祖父母の年齢が60歳以上（贈与の年1月1日現在・60歳以下相続時精算課税は選択できません。）⇒一般の相続時精算課税制度は購入時期などの条件はありません。2500万円まで非課税です。

◎相続時精算課税を適用する場合には、財産をもらった人が申告と納税をする必要があります。贈与を受けた翌年2月1日から3月15日までの間に納税地の税務署に相続時精算課税選択届出書の提出が必要です。

 

---

 

もらわなければ贈与にならないので、お金を借りて返済する方法もあります。借りる時は、ルーズな借り方だと「もらった」とみなされ贈与税がかかることもあるので、借入条件をしっかり決めて返済することが重要です。

☆お金を借りるときのポイント！

◎無利息や金利を極端に低くすると利益を得たとみなされ贈与税の対象になることもあります。

◎非常識な返済期間や条件はだめです。一般の住宅ローンを参考にしましょう。

◎借入額・金利・返済期間・返済方法などの条件を明記して契約書を作成しましょう。

◎返済は振込など返済した証拠が残るようにしておきましょう。

東京都内でマンション投資をするなら、治安がいい街？通勤通学に便利な街？家賃相場の低い街？おススメの街をご紹介します♪

---

≪護国寺≫

近くに皇族の墓苑がありますが警察が24時間交代で巡回しているので治安がいい街です。大通りから脇道を入れば閑静な住宅街でお洒落な雰囲気の高級住宅街！？池袋まで2駅というのも魅力です。駅東側方面は文教エリアでゴミゴミ感のない良い環境です。駅近くはオフィス街なので家賃相場は高めですが駅から離れると7万円代のお部屋もあるようです。有楽町線沿いでおススメな街です。

≪武蔵小山≫

活気のある商店街もあり物価も安めで穴場エリアです！品川区の中でも特に買い物に困りません。都心へもアクセス良く品川・渋谷・新宿・銀座・東京など30分以内で行けるのも大きな魅力です。凶悪な事件などもなく治安も良好、個人経営の美味しいレストランなど食べ物屋さんが沢山あり、街全体に活気があります。人気のエリアなので1Rでも7万円代・アパートでもいいなら6万円代の物件もあります。駅前の開発プロジェクトが進行中で完成したら家賃相場も上がるかもしれません。

≪大森≫

昭和レトロを感じられる喫茶店が多く昔ながらの商店街もあります。駅周辺に買い物するところが沢山あり若い女性も多いようです。東口側と西口側で雰囲気が違い、東口は繁華街とオフィス・西口側は住宅街になっています。住宅が密集している街なので単身者向けの物件が充実しています。東口側は飲食店が多く深夜は治安があまり良くない為か家賃は西口側より低いです。「東京駅」「品川駅」まで乗り換えなしで行け、都心や横浜市内へのアクセスも良好です。家賃相場は安めで築20年程度のマンション1R7万円代・アパート1Rなら6万円代の物件もあります。

---

東京都23区で住みたい街ランキング（2018）では1位は「中野」新宿まで5分の割に家賃相場が安いです。2位は「北千住」ターミナル駅なので都心までのアクセス良好です。3位は「中目黒」治安も良く住みやすい高級住宅街、目黒川の桜も魅力です。4位は「池袋」駅から少し離れれば閑静な住宅街、新宿や渋谷より人も少なく暮らしやすい。5位「荻窪」区外にも近く閑静な場所で駅前にはバスターミナルあり各方面へ移動が楽です。

2020年ＪＲ品川駅から田町駅の間に新駅が誕生します。ＪＲ東日本は初めて駅の名前を公募し、応募数の多い順ではなく応募された案の中から選考し新駅名は「高輪ゲートウェイ」と発表しました。

設計は隈研吾さん、モチーフは日本の伝統的な「折り紙」で斬新で快適な駅が誕生します。再開発規模は六本木ヒルズや東京ミットタウンに匹敵する規模になります。新駅と再開発ビルがセットで計画されており、4棟の巨大超高層ビルと1棟の大型低層ビルが建設予定となっています。最も北側の1街区にはメインの中層階にはマンション・高層階には国際水準の居住施設となり低層階には、住居者の利便性を考慮し子育て支援施設やインターナショナルスクールができます。2街区は公園・文化育成・交流・発信機能がコンセプトで地上階にラボ・エキシビション、地下には最大2000人収容可能なホールを備えています。泉岳寺駅前の再開発予定地に隣接する3街区はオフィスビルが建設されます。地下にはＣＧＳ・地球冷暖房施設を備え駅と街全体を一体的につなぎます。新駅に歩行者広場で接続される南側は北棟と南棟を新設します。どちらもオフィスビルとなり、北棟6階・7階にはビジネス支援施設が入り南棟高層階は国際水準の宿泊施設200室・地下2階はコンベンション施設となります。

新駅周辺の開発だけでなく、品川駅・都営地下鉄泉岳寺駅との連携を考え、新駅を中心に田町駅から泉岳寺駅・品川駅2階を結ぶ歩行者専用デッキも建設され歩行者は歩いて各街区を移動できるようになります。新駅から港南1丁目方面への歩行者通路の新設や道路の整備も行われ利用者の利便性が向上します。2027年にはリニア中央新幹線品川駅も開業します。

東京と名古屋を最短40分で結びます。大阪までの全線は2045年の開業を目指しています。従来の品川駅も大改造され、山手線と京浜東北線を東側へ移転し現在2階にある京急品川駅を移設します。羽田空港から品川駅までのアクセスは京急線のみでしたが今回の大改造により羽田空港からリニア・新幹線への乗り換えがスムーズになります。リニア中央新幹線の開業で、これまで以上に国際交流が活発になりなると言われています。また、駅前広場にはバスターミナルが設け高速バスでの移動も便利になります。

東京の主要ターミナルの一つ渋谷駅には9路線が集まり、道玄坂1丁目駅前地区に建設される1階には空港行リムジンバスが乗り入れるバスターミナルができ鉄道との乗り換えも今まで以上に便利になります。2020年東京オリンピックが開催されることもあり手荷物預かり所や外貨両替・観光案内等の施設も拡充します。

今までの渋谷駅は、東西南北に分断され駅構内も移設・増改築により複雑になっていました。今回の開発では駅周辺に広がる歩行者デッキを設置し、施設の周辺にはアーバン・コアを整備して回遊性の向上をはかります。

---

≪アーバン・コア≫

渋谷駅と街・地下と地上を簡単に結び付けスムーズな移動を実現する為の仕掛けのこと。渋谷は谷地形の為、回遊しづらいことが課題でした。渋谷での乗り換えは場合により相当労力がかかることがあります。この、乗り換えなどの移動（縦動線）や商業施設と屋外を多層的につなぎ回遊性を高めます。

---

 

老朽化した駅施設は駅ビルになり、耐震性の高い新たなビルが建設されます。今まで以上に、安全性と防災機能の強化に力を入れています。大規模ビルには災害時の帰宅困難者一時滞在施設や備蓄倉庫の準備・駅の地下には大規模な雨水貯水槽を整備し水害にも強い街を目指しています。

緑豊かな水辺空間を作るため、渋谷川も再生します。渋谷駅南街区に昨年オープンした渋谷ストリーム、館物横にある広場から約600ｍ続く緑豊かな遊歩道が整備されます。

---

≪2019年度開業予定≫

・渋谷駅街区　東棟・・・・・東急百貨店東館・西館・南館などの商業施設全体を建て替える。中央棟・西棟は2027年度開業予定です。東棟は高さ約230ｍ、展望施設からの眺めは最高です。

・南平台プロジェクト・・・・渋谷駅西口、東急不動産の本社があったエリア4棟共同の一体的な建て替え計画です。高さ約107ｍ・地上21階の大規模オフィスビルが誕生します。2019年3月頃開業予定です。

・道玄坂一丁目駅前地区・・・渋谷駅西口、東急プラザ渋谷跡地及び隣接するエリアに高さ約103ｍ・地上18階建ての複合施設が開業します。高層部にハイグレードオフィス・中層部に商業施設・1階に空港リムジンバスを含むバスターミナルができます。