国土交通省及び消費者庁はサブリース契約に関連する注意喚起を公表しました。近年賃料減額をめぐるトラブル等が発生しているためです。

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サブリース契約とは、サブリース業者がアパート等の賃貸住宅をオーナーから一括して借り上げるため、一定の賃料収入が見込めます。オーナーにとっては建物管理や入居者の募集といった煩わしさがなくなり、空室や家賃滞納のリスクを回避することができます。空室であっても賃料が支払われる家賃保証が魅力です。賃料はサブリース会社の取り分を除くとオーナーへの配分は相場より10％～15％程低くなります。しかし、建物の老朽化などで賃料も減っていくので、開始当初の賃料が長期間保証されることはありません。通常は2年に1度を目安に保証家賃が見直されます。

国土交通省では、賃貸住宅管理業の適正化を図るため、平成23年から任意の登録制度として賃貸住宅管理業者登録制度を実施しています。サブリースを含む賃貸住宅管理業の遵守すべきルールを設けており、登録業者はこのルールを守らなければなりません。

・重要事項の説明・・・将来の賃料の変動・条件等の重要事項説明を行い(一定の実務経験者が行う)将来の賃料変動・条件を記載した書面を交付する。

・財産の分別管理・・・オーナーに支払う賃料について、登録者の財産や他のオーナーの財産と明確に区分して管理すること。

・管理事務の報告・・・管理状況を定期的にオーナーへ報告すること。

・業務改善に関する勧告・・・登録者が登録制度のルールを違反した場合は国土交通省が登録業者に対し、指導・勧告・登録抹消を行います。

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≪サブリース契約をする際の注意点≫

・契約によっては新築時や退去後に免責期間(家賃保証をしなくてもいい期間)が設けられる場合があります。退去後の免責期間は、サブリースのメリットのである空室時の家賃保証が失われます。免責期間はできるだけ短くしましょう。

・賃料は2年程度で契約更新され下がっていきます。長期間サブリース契約をするなら、家賃保証は下がる前提で計画を立てましょう。

・契約書にサブリース業者から解約することができる旨のきていがある場合は、契約期間中でも解約される可能性があります。解約後、サブリース業者が入居者情報を渡さなかったり、敷金を持ち逃げされたというトラブルも起こっています。

サブリース契約をする場合は契約内容や賃料減額などのリスクを十分理解してから契約しましょう。

マンション投資とは購入した物件を賃貸に出し賃料を得たり売却益で利益を上げることです。投資の利益は大きく分けると「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」の2つに分類できます。

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キャピタルゲイン・・・資産を売買することによる売買差益で得ることができる利益のこと。安く買い、高く売ることで得られる利益。不動産の売買で動く額は大きくキャピタルゲインでの利益額は大きくなります。

インカムゲイン・・・資産を保有することによって得られる利益のこと。保有するだけで、定期的・不定期的な収入が期待できます。家賃収入はインカムゲインです。損失を被りづらいですが、得られる収入額は少額であることが特徴です。

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中古マンション投資は利回りの高さが魅力ではないでしょうか。不動産会社の物件情報などによく利回りが記載されていますが、その多くは表面利回り又は想定利回りです。より実態に近づけて計算したのが実質利回りです。利回りを把握することでその物件の収益力を推測することができます。

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表面利回り＝年間家賃収入÷物件購入価格×100　管理費や税金などを考慮せずに計算したもの、収益を大まかに捉えるのに便利ですが、その物件を購入した時点の指標の為その後利回りを維持できるかは分かりません。

実質利回り＝(年間家賃収入-諸経費)÷(物件価格+諸経費)×100　家賃収入から固定資産・火災保険・賃貸管理費・建物管理費・修繕積立金・不動産会社に支払う費用などを引いて計算したもの。

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都心の区分マンションなら築20年以内で5％～6％・築20年～35年で7％～10％と他の金融商品と比べても高い利回りが期待できます。ちなみに、定期預金の金利は0.1％前後・ハイリスクな株式投資の場合は配当利回りでは2％～4％程度です。マンションは築20年程度で資産価値が安定してきます。買った時より高く売ることはあまり期待できませんがリフォームやリノベーションで物件価値を高めれば売却時のほうが高く値が付くかもしれません。株と比較すると安定性のある投資商品といえます。

いくら利回りが高くても入居者がいなければ収益を上げられません。東京都心では2020年頃まで人口が増加すると言われています。若年層や単身高齢者などの増加に伴い当分の間は単身者向けの需要は増えると予想されています。

不動産の購入がなぜ相続税対策になるかというと、土地と建物の評価額が現金の場合と異なるためです。現金・預金・有価証券は時価（現在売買すると考えた時の値段）で評価されます。マンションなどの不動産は時価よりも低い路線価（市街地的形態を形成する地域の路線に面する宅地、1ｍ当たりの評価額）・固定資産税評価額（固定資産を賦課するための基準となる評価額）で評価され、現金で相続する場合より評価が下がりやすく相続税も少なくすみます。

相続税の計算は　≪全ての財産―基礎控除額×相続税率≫　となります。まず、全ての財産には現金・預金・株・不動産・生命保険金（プラスの資産）などが含まれ、この評価額の合計から借金・税金・葬儀費用（マイナス資産）などを差し引いて算出します。不動産の相続の場合「建物評価額」「土地評価額」を計算する必要があります。

建物評価額は固定資産評価額を用いて算出します。一般的に建築費用の50％～70％ほどの評価になるようで、相続税対策になります。不動産投資で賃貸にしている場合は評価額が固定資産税評価額からさらに30％控除されます。

土地評価額は市街地なら路線価方式≪路線価（補正率反映）×土地面積≫で算出され一般的には実勢価格の70％～80％ほどの評価になることが多いようです。市街地以外では倍率方式≪固定資産税評価額×倍率≫で算出され、実勢価格の60％～70％ほどの評価が多いようです。また、貸家建付地（所有する土地に建築した家屋を他に貸し付けている）ならさらに評価額を20％ほど減らすことができます。さらに、小規模宅地の特例（住んでいた土地や事業をしていた土地に一定の要件を満たす場合）を利用すればさらに80％又は50％まで評価額を減額することができます。

基礎控除額は相続税がかからない最大の範囲ですが、2015年1月以降≪3,000万円+600万円×法廷相続人≫に改定され範囲が縮小されました。

相続税率は相続人の取得金額によって決まています。2015年に税率が引き上げられ、2億円から3億円までの財産に対する税率が45％に引き上げられ最高税率が55％に引き上げられました。影響を受けたのはかなりの富裕層だけですが今後も少しずつ上がっていく可能性はあります。

投資の対象で比較的容易なのがマンションです。管理や資金面を考えるとマンション1室が有利といえます。タワーマンションなら土地や建物の評価額を低く抑えられるのでより効果の高い相続対策になります。ただし、これから建築されるマンションは20階以上になると税負担も重くなるので気を付けましょう！

不動産投資には空室リスクや金利変動リスクに火災など多くのリスクもあります。物件を購入する際は、リスクの低さや収益性にもこだわって安定した資産運用ができる物件を選びましょう。

マンションは、マイホームといえど共同住宅のため、全て自由というわけではありません。入居者全員が建物・敷地の・付属施設の管理を行うための組織のことを「管理組合」と言います。そして管理組合が行う教務の執行機関を「理事会」と言います。管理組合は、法律上希望の有無にかかわらず全員なるものとされています。

マンションに居住している方だけでなく、賃貸にしているオーナーの方も管理組合員となります。「住みやすいマンション」を維持するためには、理事会の活動が重要になります。最近は周辺環境も変化しており、民泊問題やコミュニティ醸成など頭を悩ませることも多くなっています。

中古マンションは管理が命！管理の良いマンションを見つけるなら、適切な運営がされているかどうかを見極めることが重要です。まずは「修繕積立金」を確認しましょう！管理するにも修理をするにもお金が必要です。修繕積立金とは共用部分の修理や大規模修繕をするための費用です。修繕積立金が貯まらず大規模修繕をすることができないマンションが沢山あります。修繕積立金のみでは足りず、一時金の徴収や金融機関から借り入れをするマンションの割合は全体の21％になります。（平成20年度マンション総合調査）この様なマンションはメンテナンスができないので、配管・電気の老朽化し雰囲気も悪くなります。皆さん金額にはシビアになりますが修繕積立金は高くても損はないでしょう。

最近よく聞く民泊問題ですが、管理組合にとっても大きな問題です。違法性に対する懸念や共有施設を住居者以外が利用したり見知らぬ外国人が出入りする不安や騒音の問題があります。とあるマンションでは民泊を禁止することを公表したとこ、色々な媒体に取り上げられ民泊と分譲マンションは相いれないものという認識が広がったそうで、共同住宅には民泊は不利益である！と広報を徹底することが大切です。

管理がマンションの資産価値を左右します。マンションの状態は管理組合・理事会が正しく機能しているかどうかによっても大きく変わってきます。形だけでなく、責任感をもって管理に取組もうとしているかどうかでマンションの質が変わります。まずは契約前に管理会社から提出される会計資料などを丁寧に確認しましょう。

ホームステージングとは、不動産売買物件の流通を活性化する為に1972年にアメリカで確立されました。2013年には日本でも一般社団法人日本ホームステージング協会が設立されました。日本ホームステージング協会では、住まいの価値や暮らしの質を高めることをホームステージングと定義しています。インテリアを含めたトータルコーディネートで魅力的にに演出することでより高くより早く売れることを目指します。実際に「ホームステージングによって売却期間が短くなった！」というデータもあります。

ではどの様にしてホームステージングをしていくのか？

居住中の場合はまず荷物を減らすことから始めます。ただ物を減らすだけではなく照明や小物などを使って人の目が集中するポイントを作ったり部屋が広く見えるように演出します。また、日当たりや広いリビングなどその家の魅力となる部分をアピールすることも大切です。空室の場合は家具も何もない部屋に入ると、この部屋が広いのか狭いのか？自分が暮らすにはどうなのか？見当がつきません。間取りを見ながら家具の大きさや配置を決めていきます。次に住むのはどんな方かをイメージして、その方に合うインテリアで統一することがポイントになります。

効果がどれほどあるかですが、販売までの平均日数はホームステージングを実施しない場合が124日に対し、実施した場合ほ40日と約3分の1に短縮されたそうです。また、ホームステージングした写真を掲載した不動産ポータルサイトも「クリック数が倍近くになった！」というところもあります。競争相手がいる場合は「ライバルに差をつけるツール」として有効です。

ところでホームステージングを実施するにはどこに依頼すればいいのでしょうか。専門の会社も増えていますが、多くは不動産会社が窓口として依頼しているようです。また、自分自身でホームステージャーの資格をとり実施する方法もあります。資格には、基礎と実践を1日で取得できる入門資格の2級と演出から提案までプロフェッショナルな人材を育成する1級があります。アメリカでは家を売るときだけでなく、人を招くときも家を魅力的に見せる為ホームパーティーの準備などでも活躍するそうです。

これからの時代、住まいを早く売却・賃貸するためにホームステージングが当たり前になるかもしれません。