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投資マンション購入後の運用方法はどうする?

投資マンション購入後の運用方法はどうする?

投資用マンションを購入後どのように運用しようかと悩んだ結果、管理会社と管理委託契約を結びました。しかし、頼んだ管理会社は管理報酬が高い割に、それほど熱心に管理を行ってくれない・・・できれば管理委託契約を解約して他の管理会社に任せることはできるのでしょうか?

 

管理委託契約の解約をしたい理由によくあるのは、「管理会社が管理委託契約書に定められた業務を適切に行わない」「業務上の不履行はないが勤務態度に不満がある・管理全般の満足度が低い」などですが、業務を適切に行わないのは契約解除できて当然です。しかし、解約理由がオーナー希望だった場合はどうなるのでしょう。契約ですから契約書の内容により解約の可否が決まります。通常は、中途解約は「○ヶ月前に相手方に通知しなければならない。」と記載されています。契約書に定めがあればその期間前に通知をすれば中途解約ができます。中途解約に関する定めがない場合は、原則としていつでも解約することができます。管理委託契約は委任契約にあたり、民法第651条第1項に「委任は、各当事者がいつでもその解除をすることができる」と定められています。「管理委託契約を途中解約したら損害賠償を請求された」という話も聞きますが、民法第651条第1項に基づいて解約をしたのなら原則として損害賠償は発生しません。解約するまでの管理報酬は支払いますが、それ以上支払う必要はありません。

 

民法第651条第2項に「当事者の一方が相手方に不利な時期に委任の解除をしたときは、その当事者の一方は、相手方の損害を賠償しなければならない」と規定されており、国土交通省が示している標準管理委託契約書第19条に「相手方に対し、少なくとも3ヶ月前に書面で解約の申し入れを行うことにより、本契約を終了させることができる」とあります。管理事務の引継ぎを行うのに必要な期間を3ヶ月としています。

 

投資マンションの運用方法は大きく分けて3通りの方法があります。

■ 管理会社に委託

副業として不動産投資を行っている方がよく選ぶ方法です。不動産管理会社に委託し、入居募集・審査・家賃回収・退去時の手続きなど所有している物件の管理を行ってもらいます。家賃の数パーセントを管理会社に支払います。空室リスクはオーナーが負います。

■ 一括借り上げ(サブリース)契約

所有物件の管理に加え、管理会社に部屋を借り上げてもらう契約のことです。一定額の家賃収入を得られますが、入居の保証はあっても家賃額を保証するものではないため本来の満室時の家賃より少ない額になります。

■ 自身で管理

物件の管理を管理会社に委託せずに全て自身で行います。管理料を削減できますが、管理会社が行う業務を一人で行うので知識と経験が必要です。

 

仕組みや契約内容をしっかり把握してどの方法が自身に合っているのかを検証しましょう。

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